あと356日！① 瑕疵担保責任の特約制限
どうも！
タッケンです！
昨日は更新できませんでした！
僕は最低な人間です！
タイトルに何を勉強するのか入れた方がわかりやすいかな？
わからへんけど
なんと！
今日で８種制限終わりや！ｗｗｗ
いやっふーｗｗｗ
- クリーンぐオフ制度
- 損害賠償額の予定等の制限
- 手付金等の制限
- 自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限
- 手付金等の保全処置
- 割賦販売特約の解除等の制限
- 所有権留保などの禁止
- 瑕疵担保責任の特約制限 ←今日はここ！
＜瑕疵担保責任の特約制限＞
まずは過去問！
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) 及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。
ア ＡがＢとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Ａが瑕疵担保責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
イ Ａは、Ｂとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第３５条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてＡは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
ウ ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは瑕疵担保責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが瑕疵担保責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。
１ ア、イ
２ ア、ウ
３ イ、ウ
４ ア、イ、ウ
正解は２です！
ふははっはっはっははっははーはーはーはっははははははははーははｗｗｗ
ア 「瑕疵担保責任を負わないとする特約」は無効。宅建業法では売買契約で「瑕疵担保責任を負わない」とする特約を締結することはできないとされています。したがって「現状有姿で引き渡す特約」は有効ですが，「瑕疵担保責任を負わないとする特約」は無効なので，「特約はいずれも有効」とする本肢は誤りです。
イ 買主が悪意の場合，売主は瑕疵担保責任を負わないので「担保責任を負わない」とする特約は民法よりも不利であるとはいえないです。
売主が契約前に知っていた瑕疵について説明した場合は買主は悪意ということになるので，その場合は瑕疵担保責任を負いません。
つまり，「その瑕疵について担保責任を負わないとする特約」は民法よりも不利であるとはいえず有効です。
ウ 「瑕疵担保責任を負わないとする特約」を締結した場合，瑕疵担保責任を負う期間は民法の原則に立ち返り，善意無過失の買主が事実を知ってから１年になります。
ただ，瑕疵担保責任を負う期間は民法の原則に従い善意無過失の買主がその事実を知った時から１年間になります。
とまぁ解説はこの辺にして
まず、瑕疵とは何でしょうか？？
要は「不具合」のことです！
「普通なら備えているはずの品質や性能、また、契約者の要望・要件を満たしているか」
を基準に判断されます。
例えば、建物の場合だと躯体のキズや設備の不具合等です。
土地の場合は買った土地に不純物が埋まっていたなどです。
物理的な欠陥だけでなく法律的な欠陥も含むということですね。
すぐに気付くような瑕疵は普通、価格に織り込まれるはずなので売主に法的な責任は生じません。
次に瑕疵担保責任とは何でしょうか？
善意無過失の買主が買った物に欠陥があった場合、
欠陥によって目的を達成できない場合は「契約解除」
そうでなければ「損害賠償請求」ができるというルールです。
宅建業法では「引き渡しから２年以上」とする特約は有効ですが、
買主が不利となる特約は無効とし、無効となった場合は
民法に従い「欠陥を知ってから１年」となります。
つまり
引き渡しからから２年以上か？
↓
ノーなら無効で欠陥を知ってから１年になります。
無過失責任とは
「売主の過失の有無に関わらず責任を負うこと」です。
「損害賠償請求は出来るけれど解除出来ない」
「売主に過失がある場合だけ瑕疵担保責任を負う」
「瑕疵を発見してから6ヵ月以内にしなくてはいけない」
といったものは買主にとって不利である特約のため無効になります。
ただ、「損害賠償請求や解除だけでなく、瑕疵修補請求も出来る」などという
民法上よりも買主に有利である特約は有効です。
また、瑕疵担保請求は「引き渡しから3年間」といったように期間を延ばす特約の場合も有効です。
さらに解除もできます。解除については、どんな場合でもできるというのではなく、「契約をした目的（たとえば居住の目的）を達することができないとき」だけできます。隠れた瑕疵があっても、契約の目的を達することができるのならば、解除はできず、損害賠償請求だけになります。
まとめ
基本は民法にもとずいてんのねｗｗｗ
で、２年が過ぎたら業者もかわいそうだから瑕疵担保いいでしょうってなってるみたいｗｗｗ
解除も損害賠償もどちらも民法で認めてるから大丈夫！
あと357日！②
どうも！
タッケンです！
ブログを毎日更新するというのは非常に大変な事だと実感しております。
僕の場合はデスクトップPCのため、家に帰らないと書けないです。
携帯でやってみる手もありますが、いまいち作業が進まない
何かいい方法あれば、教えてください！
さてさて、本日も８種制限ですよ、ええ
ええ？もう飽きたって？
がんばれよｗｗｗ
頼むよ！
- クリーンぐオフ制度
- 損害賠償額の予定等の制限
- 手付金等の制限
- 自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限
- 手付金等の保全処置
- 割賦販売特約の解除等の制限
- 所有権留保などの禁止 ←今日はここ！
- 瑕疵担保責任の特約制限
＜所有権留保などの禁止＞
まず所有権留保ってなに？
↓
売主が不動産を引き渡ししても、残代金確保のために所有権を買主に移転せず、自己の所有権としてとどめておくことを、所有権留保（しょゆうけんりゅうほ）といいます。
これを禁止されるわけですよ！業者は！
不動産を引き渡しても所有権移転の手続きはお金全部払うまでは移しませんからね？
なんてことは違反しちゃうんですねー
ただ、例外があります！
①支払われた代金が10分の3以下
②買主の事情により抵当権を設定できない、保証人がいない
買主が物件の引渡しを受けた後も、不動産会社が所有権を留保していると、
会社が倒産したり、
二重売買をされたりと
買主が大変になるため、買主を守るためにあります。
では、過去問！
宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として行う宅地（代金3,000万円）の売買に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
- Ａ社は、宅地建物取引業者である買主Ｂ社との間で売買契約を締結したが、Ｂ社は支払期日までに代金を支払うことができなかった。Ａ社は、Ｂ社の債務不履行を理由とする契約解除を行い、契約書の違約金の定めに基づき、Ｂ社から1,000万円の違約金を受け取った。
- Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｃとの間で、割賦販売の契約をしたが、Ｃが賦払金の支払を遅延した。Ａ社は20日の期間を定めて書面にて支払を催告したが、Ｃがその期間内に賦払金を支払わなかったため、契約を解除した。
- Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｄとの間で、割賦販売の契約を締結し、引渡しを終えたが、Ｄは300万円しか支払わなかったため、宅地の所有権の登記をＡ社名義のままにしておいた。
- Ａ社は、宅地建物取引業者である買主Ｅ社との間で、売買契約を締結したが、瑕疵担保責任について、「隠れたる瑕疵による契約の解除又は損害賠償の請求は、契約対象物件である宅地の引渡しの日から１年を経過したときはできない」とする旨の特約を定めていた。
正解は２！
ふっははっはっはっははっはっはっははっはっはっはっはっはｗｗｗ
1 違反しない
Ｂ社も宅建業者です！
出たよこれ
業者間取引には適用されません！
2 違反する
さっき勉強したで！
これ！
「20日の期間を定めて書面にて支払を催告」していますが、「30日以上の期間」を定めていないので宅建業法違反です。
3 違反しない
売主である宅建業者は、代金の30％超を受領するまでに登記など売主の義務を履行する必要があります。
買主が支払ったのは代金3,000万円のうち300万円であり、代金の10％です。
Ａ社が所有権の登記名義を移転しなかったとしても宅建業法に違反しません。
※残金につき担保（抵当権・保証人）を用意する見込みがない場合も、例外的に所有権留保等が許されます。
4 違反しない
E社は宅建業者です！
また出たよこれｗｗｗ
業者間取引には適用されませんのですよｗｗｗ
一発でわかりますな
まとめ
とりあえず、ニアミスをなくしていきたいと思いますので、文を正確に読んで読解力をつけたいと思います。僕の場合は国語も勉強が必要だなｗｗｗ
あと357日！①
どうも！
タッケンです！
諸事情により昨日は更新できませんでした。
僕は最低な人間です・・・
なんと360日をきってしまいました・・・
1日48時間だったら最高なのになー
そろそろ8種制限っていう言葉が嫌いになってきました。
- クリーンぐオフ制度
- 損害賠償額の予定等の制限
- 手付金等の制限
- 自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限
- 手付金等の保全処置
- 割賦販売特約の解除等の制限 ←今日はここ！
- 所有権留保などの禁止
- 瑕疵担保責任の特約制限
＜割賦販売特約の解錠等の制限＞
割賦販売ってなんやwwwwwwwwwwwww
かっぷはんばい
よめねーwww
得意のググってみた
大雑把に言うと売買代金を分割できるってことだね
住宅ローンとは違うから同じにしないでね？
ってことみたい
住宅ローンを使った場合、金融機関からお金を借りて借りて、
売主へ「一度に」払います。
つまり、分割払いをしているわけではないです。
あくまでもあなたが毎月支払うお金は、金融機関に対して借りたお金を返済しているにすぎないんですね！
そもそもの代金を分割するイメージですね
本来はクレジットカードとかに適用になるけど不動産だいたい同じことがいえるみたいで
不動産の引き渡しを受けてから1年以上、2回以上にわけて分割して代金を支払う場合
のことです。
ほーん
で？
メリットってなんやねん！て話ですよ
また、なんで規制せなあかんのやって感じですよねー
買主にとってはメリットだらけですよ、ええ
・住宅ローン組まなくていいかもしれない
・頭金等初期費用が抑えれられる
などなど・・・
割賦販売は売主にとってデメリットだらけです
・最悪、残りのお金が入ってこないとか・・・
・3割もらったら所有権を渡さないといけないとか・・・
・その人に買ってもらうしかないとか・・・
などなど・・・
まずは過去問！
宅地建物取引業者Ａの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反するものの組合せはどれか。
- ア Ａは、マンションを分譲するに際して案内所を設置したが、売買契約の締結をせず、かつ、契約の申込みの受付も行わない案内所であったので、当該案内所に法第50条第１項に規定する標識を掲示しなかった。
- イ Ａは、建物の売買の媒介に際し、買主に対して手付の貸付けを行う旨を告げて契約の締結を勧誘したが、売買は成立しなかった。
- ウ Ａは、法第49条の規定によりその事務所ごとに備えるべきこととされている業務に関する帳簿について、取引関係者から閲覧の請求を受けたが、閲覧に供さなかった。
- エ Ａは、自ら売主となるマンションの割賦販売の契約について、宅地建物取引業者でない買主から賦払金が支払期日までに支払われなかったので、直ちに賦払金の支払の遅延を理由として契約を解除した。
- ア、イ
- ア、ウ
- ア、イ、エ
- イ、ウ、エ
正解は3ですが、
ちょっとまってね
いろいろ違う分野の問題が入ってきてわけわかんないわ
割賦販売についてだけ考えたい！
とりあえず、解説だけいれとくわ！
ア 違反する
案内所を設置して分譲を行う場合、その案内所には、標識を掲示する必要があります。これは契約行為等（契約の締結又は契約の申込みの受付けのこと）を行う案内所と行わない案内所に共通の義務です。
※契約行為等を行うかどうかで違いが出るのは、専任宅建士の設置義務や業務場所の届出義務の有無です。
イ 違反する
「手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」自体が禁止されています。売買が成立しなかったからといって、免責されるわけではありません。
ウ 違反しない
業務帳簿を取引の関係者に閲覧させる必要はありません。
※従業者名簿に関しては、取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供する義務があります。勘違いしやすいです。
エ 違反する
賦払金の支払の義務が履行されない場合でも、
- 30日以上の相当の期間を定めて支払を書面で催告し、
- その期間内にその義務が履行されないとき
でなければ、
- 契約を解除したり、
- 支払時期の到来していない賦払金の支払を請求する
ことはできません。催告をすることもなく、「直ちに」契約を解除するのは、宅建業法違反です。
何回もお伝えしますが、
そもそも８種制限はこちらが大原則です。
買主が支払う分割金のことを「賦払金（ふばらいきん）」といいます。
この賦払金が約束の期限内に支払われない場合、民法では
「相当の期間を定めて催告（口頭でも可）」して契約解除が可能です。
↓
宅建業法では「30日以上の期間」を定めて「書面」で催告にしています。
まとめ
今回は相当期間（３０日以上）定めて書面で出しとけよって事か！
宅建試験ではこういうところが出るのか！
僕はどちらかと言うと割賦販売を使った個人間売買の方がおもしろそうに思えるんやけどねｗｗｗ
まぁそういった話はのちのちで、今回はなんとかいけそう！
