あと361日!
どうも!
タッケンでぇす!
やばいなー
試験まであと361日やでー
ほんまにつらいなー
時間ないわー
ほんまに時間ないわー
さて今日も8種制限について!
- クリーンぐオフ制度
- 損害賠償額の予定等の制限
- 手付金等の制限 ←今日はここ!
- 自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限
- 手付金等の保全処置
- 割賦販売特約の解除等の制限
- 所有権留保などの禁止
- 瑕疵担保責任の特約制限
今日は8種制限の中でもややこしいかなと個人的に思っている「手付金」についての話やで!
まず過去問!
宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。)を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1.当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
2.当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
3.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
4.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
正解は1です
ふぅ
くそおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおお
手付金とは?
売買契約締結の際に、買主から売主に交付される金銭
3種類ありまして
- 証約手付(しょうやくてつけ)
→契約が成立したことを約束するための手付
2. 違約手付(いやくてつ)
→買主が契約を履行しないとき、売主が没収できる手付
履行って?
※法律用語で「約束を果たす」的な意味です。
3. 解約手付
→相手方が契約の履行に着手するまでの間であれば、
①買主からは手付金を放棄して
②売主からは手付金の倍額を返還して、契約解除できる
例えば、手付金として50万円預かった売主はまず50万円を返して、さらに50万円を渡すということです。
売主、買主どちらから手付解除を申し出ても負担する金額は同じにしましょうということですね。
手付について、解約手付である旨の特約をしなくても自動的に解約手付となります。
上記①、②以外で買主に不利な特約は無効となります。
代金の2/10(=2割=20%)を超える額の手付を受領してはいけません。
この数字は債務不履行の予定額と同じですね!
え?なにそれ?って人はこちらを参照↓
2/10を超える部分は買主に返還しないといけないです。
このルールに反する特約で買主に不利なものは無効となります。
万一、買主が「手付金等」を支払い、その後、物件の引渡し前に売主業者が倒産すると、物件の引渡しが受けられなくなるばかりではなく、支払った「手付金等」さえも戻らなくなる場合、手付金等が返還されるために保全措置というルールがあります。
宅建業者は保全措置を講じた後でなければ、宅建業者でない買主から手付金等を受領してはならない。
※引渡し後に受領する金銭は保全措置不要
例外
以下のいずれかに該当する場合、保全措置を講じなくても手付金等を受領できます。
- 買主が所有権移転登記を受けた場合
- 未完成物件:売買代金の5%以下かつ 1,000万円以下である場合
完成物件:売買代金の10%以下かつ1,000万円以下である場合
【注意点】
例えば、未完成、3,000万円の物件に対して「手付金」を100万円、「中間金」を200万円を受領する場合、代金の5%(=150万円)を超えているので、中間金の受領前に手付金も合わせた300万円全額について、保全措置を講じなければならない。
保全措置の方法
保全措置の方法は、売買物件が「未完成物件」の場合と「完成物件」の場合とでは異なります。
未完成物件 | 完成物件 |
---|---|
|
|
- 保証委託契約は銀行等の金融機関等と締結しなければならなず、宅建業者の代表者や民間人が保証人となっても保全措置を講じたことにはなりません。
- 保全措置とは、保証委託契約を称する書面(保証証書)や保険証券を買主に交付して行う
- 寄託契約とは、手付金等を保管してもらう契約
- 国土交通大臣が指定する指定保管機関とは、保証協会を指す。
と、いつことでさっきの過去問を振り返ってみますかー
1.当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
1・・・正しい
「完成物件」では、代金の10%を超える手付金等を受領する場合に保全措置が必要です。
代金が3000万円なので、10%は300万円です。
したがって手付金200万円を受領するために保全措置は不要ですが、中間300万円を受領する場合、「手付金200万円と中間金300万円」の合計500万円について保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない」という記述は正しい!
2・・・誤り
「住宅が建築工事の完了前」なので「未完成物件」
代金の5%を超える手付金等を受領する場合に保全措置が必要です。
代金が2500万円なので5%は125万円です。手付金150万円を受領する場合、受領前に、手付金150万円の保全措置を講じる必要があります。
したがって「保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる」というのは誤りです。
3・・・誤り
「住宅が建築工事の完了前」なので「未完成物件」です。
未完成物件における保全措置の方法は①銀行等との保証委託契約、もしくは、②保険事業者との保証保険契約のどちらか一方です。
「指定保管機関と手付金等寄託契約」は完成物件における保全措置の方法です。
したがって、誤りです。
4・・・誤り
「建築工事の完了までの間を保証期間」が誤りです。
そもそも手付金等の保全措置は、「手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭」です。
そのため、保証期間は最低限「引き渡し」まで必要です。
したがって、本肢は誤り
まとめ
しっかりと完成物件と未完成物件の違いについて整理する
これが大事~wwwww
ほーんw
やる気ないなーwwwこいつwww