あと360日！②
どうも！
タッケンです！
8種制限についてやっていきます。
- クリーンぐオフ制度
- 損害賠償額の予定等の制限
- 手付金等の制限
- 自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限
- 手付金等の保全処置 ←今日はここ！
- 割賦販売特約の解除等の制限
- 所有権留保などの禁止
- 瑕疵担保責任の特約制限
今日は手付金等の保全処置について勉強したいと思います。
保全処置ってなに？
「しょち」じゃなくて「そち」ね
僕は間違えて呼んでましたwww
手付金等を返還してもらう措置のことです。
※物件の売買で手付金を払ったのに、業者が倒産した場合等につかえます！
宅建業者が手付金を受け取る前に、銀行や保証協会等と保証契約を結び、万が一の時に銀行等が保証してくれる体制をつくらなければなりません。
8種制限はあくまで売主が宅建業者、買主が業者以外の場合に適用される制限です！
まず過去問！
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
- ア Ａが、Ｂから手付金600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていないときは、Ｂは、この手付金の支払を拒否することができる。
- イ Ａが、保全措置を講じて、Ｂから手付金300万円を受領した場合、Ｂから媒介を依頼されていた宅地建物取引業者Ｃは、Ｂから媒介報酬を受領するに当たり、Ａと同様、あらかじめ保全措置を講じなければ媒介報酬を受領することができない。
- ウ Ａは、Ｂから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。
- エ Ａは、保全措置を講じないで、Ｂから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しＢに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてＢへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
正解は2です！
あああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああ
ああああああああ
ああああああああああああああ
あ
あ
あ
あああ
まず保全措置は
建築工事完了前か後か
で受領できる金額の上限が違います。
前 → 代金の5%
後 → 代金の10%
かつどちらも1,000万以内
工事完了っていつからだよwww
↓
売買契約時において判断すべきであり、外観上の工事のみならず内装等の工事が完了しており、居住が可能である状態を指すもの
契約のときに住める状態のことですね〜
※買主に所有権移転登記がされた場合は除きます
では、さっきの過去問の解説です！
ア 正しい
完了前で5％→150万円
これを超える場合は保全措置が必要になります。
600万円は大幅に超えますね
売主が保全措置をしてくれいない→支払い拒否🆗
ちなみに手付金600万円は、代金（3,000万円）の20％（2割）ぴったりですね！
手付金の額の制限には違反しません。
※2割について書いてあります↓
イ 誤り
手付金等の保全措置を講じる義務を負うのは、
自ら売主となる宅建業者だけです。
契約を媒介する業者が、媒介報酬について保全措置を講ずる必要はありません。
ウ 正しい
手付金の150万円ぴったりはセーフ
この時点では、保全措置を講じる必要がありません。
中間金は、「手付金等」に含まれます。
最終的に物件代金の一部になるお金のことです！
中間金を受領する段階で、500万円になります。
手付金等の全額について保全措置を講じなければなりません。
エ 誤り
手付金は150万円ぴったりでセーフ
工事完了は契約の時点で判断します。
契約後に工事が完了したからといって、工事完了後の物件へと扱いが変更されるわけではありません。
したがって、保全措置が必要となる基準額は、代金の５％（150万円）のままです。
買主への所有権移転登記がされたときは不要
しかしこの問題ではまだ移転登記がなされていません。
したがって、保全措置を講じる必要があります。
まとめ
めちゃくちゃややこしい
けど、
覚えるしかないな！
