あと356日！① 瑕疵担保責任の特約制限
どうも！
タッケンです！
昨日は更新できませんでした！
僕は最低な人間です！
タイトルに何を勉強するのか入れた方がわかりやすいかな？
わからへんけど
なんと！
今日で８種制限終わりや！ｗｗｗ
いやっふーｗｗｗ
- クリーンぐオフ制度
- 損害賠償額の予定等の制限
- 手付金等の制限
- 自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限
- 手付金等の保全処置
- 割賦販売特約の解除等の制限
- 所有権留保などの禁止
- 瑕疵担保責任の特約制限 ←今日はここ！
＜瑕疵担保責任の特約制限＞
まずは過去問！
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) 及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。
ア ＡがＢとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Ａが瑕疵担保責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。
イ Ａは、Ｂとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第３５条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてＡは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。
ウ ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは瑕疵担保責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが瑕疵担保責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。
１ ア、イ
２ ア、ウ
３ イ、ウ
４ ア、イ、ウ
正解は２です！
ふははっはっはっははっははーはーはーはっははははははははーははｗｗｗ
ア 「瑕疵担保責任を負わないとする特約」は無効。宅建業法では売買契約で「瑕疵担保責任を負わない」とする特約を締結することはできないとされています。したがって「現状有姿で引き渡す特約」は有効ですが，「瑕疵担保責任を負わないとする特約」は無効なので，「特約はいずれも有効」とする本肢は誤りです。
イ 買主が悪意の場合，売主は瑕疵担保責任を負わないので「担保責任を負わない」とする特約は民法よりも不利であるとはいえないです。
売主が契約前に知っていた瑕疵について説明した場合は買主は悪意ということになるので，その場合は瑕疵担保責任を負いません。
つまり，「その瑕疵について担保責任を負わないとする特約」は民法よりも不利であるとはいえず有効です。
ウ 「瑕疵担保責任を負わないとする特約」を締結した場合，瑕疵担保責任を負う期間は民法の原則に立ち返り，善意無過失の買主が事実を知ってから１年になります。
ただ，瑕疵担保責任を負う期間は民法の原則に従い善意無過失の買主がその事実を知った時から１年間になります。
とまぁ解説はこの辺にして
まず、瑕疵とは何でしょうか？？
要は「不具合」のことです！
「普通なら備えているはずの品質や性能、また、契約者の要望・要件を満たしているか」
を基準に判断されます。
例えば、建物の場合だと躯体のキズや設備の不具合等です。
土地の場合は買った土地に不純物が埋まっていたなどです。
物理的な欠陥だけでなく法律的な欠陥も含むということですね。
すぐに気付くような瑕疵は普通、価格に織り込まれるはずなので売主に法的な責任は生じません。
次に瑕疵担保責任とは何でしょうか？
善意無過失の買主が買った物に欠陥があった場合、
欠陥によって目的を達成できない場合は「契約解除」
そうでなければ「損害賠償請求」ができるというルールです。
宅建業法では「引き渡しから２年以上」とする特約は有効ですが、
買主が不利となる特約は無効とし、無効となった場合は
民法に従い「欠陥を知ってから１年」となります。
つまり
引き渡しからから２年以上か？
↓
ノーなら無効で欠陥を知ってから１年になります。
無過失責任とは
「売主の過失の有無に関わらず責任を負うこと」です。
「損害賠償請求は出来るけれど解除出来ない」
「売主に過失がある場合だけ瑕疵担保責任を負う」
「瑕疵を発見してから6ヵ月以内にしなくてはいけない」
といったものは買主にとって不利である特約のため無効になります。
ただ、「損害賠償請求や解除だけでなく、瑕疵修補請求も出来る」などという
民法上よりも買主に有利である特約は有効です。
また、瑕疵担保請求は「引き渡しから3年間」といったように期間を延ばす特約の場合も有効です。
さらに解除もできます。解除については、どんな場合でもできるというのではなく、「契約をした目的（たとえば居住の目的）を達することができないとき」だけできます。隠れた瑕疵があっても、契約の目的を達することができるのならば、解除はできず、損害賠償請求だけになります。
まとめ
基本は民法にもとずいてんのねｗｗｗ
で、２年が過ぎたら業者もかわいそうだから瑕疵担保いいでしょうってなってるみたいｗｗｗ
解除も損害賠償もどちらも民法で認めてるから大丈夫！
