あと354日! 宅建業の免許について
どうも!
タッケンです!
昨日は更新できませんでした!
僕は
僕は
最低な人間です。
本日は宅建業法の「免許」について勉強したいと思います。
免許といっても国交省や都道府県知事から許可を得る「宅地建物取引業」の免許について勉強したいと思います!
宅地建物取引士についてはあとで上げます!
まず過去問!
宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 個人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事に免許証を返納しなければならない。
- 法人である宅地建物取引業者B(乙県知事免許)が、乙県知事から業務の停止を命じられた場合、Bは、免許の更新の申請を行っても、その業務の停止の期間中は免許の更新を受けることができない。
- 法人である宅地建物取引業者C(国土交通大臣免許)について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Cを代表する役員Dは、その旨を主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならない。
- 個人である宅地建物取引業者E(丙県知事免許)が死亡した場合、Eの一般承継人Fがその旨を丙県知事に届け出た後であっても、Fは、Eが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。
正解は4!
うあああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああ
1 誤り
免許証を返納しなければならない場合は下記の4つです。
- 免許換えにより免許が効力を失ったとき ⇒ ?
※免許換えとは?下の方で説明します。
2. 免許の取消処分を受けたとき
⇒免許知事から言われるやる1悪いことすると免許は取り消されるよ
3. 亡失した免許証を発見したとき ⇒ 失くしたときね
4. 廃業等の届出をするとき
基本的には免許の有効期間内だとまだ使えてしまい買主さんが騙されてしまう可能性があるからですね~
つまり、免許更新を怠って有効期間が満了したとしても免許証を返納する必要はありません!
2 誤り
業務停止期間中であったとしても、免許が効力を失うわけではありません。
業務停止期間が経過すれば再び宅建業を営むことができるわけです!
そのため更新は当然オッケー
3 誤り
宅建業者が破産した場合は、
破産管財人が、30日以内に免許権者に届出なければなりません
Cを代表する役員Dはを届出義務者ではありません。
4 正しい
宅建業者が死亡した場合、
相続人は、その事実を知った日から30日以内
にその旨を免許権者に届け出る必要があります
宅建業者の一般承継人は、
被相続人の免許が効力を失った後であっても、取引を結了する目的の範囲内において、宅建業者とみなされます
Fは、Eが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲で宅建業者とみなされるわけです。
では、宅建業の免許の定義は何でしょうか?
宅地建物取引業の範囲はどうでしょうか?
「宅地・建物」「取引」「業」
この3つ全てに該当すれば地建物取引業のため宅建の免許が必要となります。
どれか一つでも満たさない場合は宅地建物取引業に当たりません。
宅地とは
- 現在、建物が建っている土地
- 将来、建物を建てる目的で取引される土地
- 用途地域内の土地
ただし、道路・公園・広場・河川・水路は宅地ではありません。
建物とは
あらゆる建物すべてで、建物の一部(マンション一室)も含まれます。
取引
- 自ら当事者として「売買」「交換」
- 他人間の契約を代理して「売買」「交換」「貸借」
- 他人間の契約を媒介して「売買」「交換」「貸借」
つまり、自ら貸借は宅建業法の免許は不要です。
ここでけ覚えればばっちりですよ!
例えば、自分でアパートでを所有しているオーナーさんや大家さんは免許が不要だということです。
自らマンションの貸主となる場合は、取引に当たらず、複数の人反復して貸しても、宅建の免許は必要ありません。
最近では投資用マンション購入の方が増えてきていますが、この方は自らオーナーなので免許不要で賃貸することができます。
業とは
不特定多数に反復継続して行うことを言います。
知人または友人のみに売却 ⇒ 不特定多数
社員に売却 ⇒ 特定(不特定多数ではない)
無報酬であっても、不特定多数または反復継続すれば業にあたります。
免許が不要な場合
宅建業を営むには宅建の免許が必要です。
しかし、免許を得ずに宅建業を営めます。
宅建の免許換えとは?
事務所の新設・移転・廃止を行なうのに伴い、新たな免許権者より新規に免許を受け、従前の免許が失効することです
新たな免許を受けたときから5年間(従前の免許の残存有効期間が満了したときから5年間ではない)です!
新たな免許権者は、免許を与えた場合には、従前の免許権者に遅滞なく通知する
1.免許換えが必要となる場合
以下の3つの場合のみです!
①国土交通大臣免許から都道府県知事免許への免許換え(2つの都道府県で事務所を構えていたが一つの県にまとめた場合など)
例えば、東京と大阪に事務所を設けていた宅地建物取引業者が、大阪の事務所を廃止する場合には、国土交通大臣免許から東京都知事免許への免許換えが必要です。
②都道府県知事免許から国土交通大臣免許への免許換え(1つの都道府県で事務所を構えていたが2つ以上の県に新たに設ける場合など)
例えば、大阪にのみ事務所を設けていた宅地建物取引業者が、東京にも事務所を新設する場合には、大阪府知事免許から国土交通大臣免許への免許換えが必要です。
例えば、東京にのみ事務所を設けていた宅地建物取引業者が、東京の事務所を廃止し、大阪に事務所を新設する場合には、東京都知事免許から大阪府知事免許への免許換えが必要である。
宅地建物取引業者は、
1つの都道府県内に事務所を設置するときはその都道府県知事より免許を受け、
2以上の都道府県で事務所を設置するときは、国土交通大臣より免許を受ける
ちなみに、廃業の届け出は不要です。
まとめ
長いけど、暗記や!
とりあえず、流れを覚えればいけるでしょ!