あと346日！　媒介契約 - 【宅建試験まで３６５日！】

どうも！

タッケンです！

本日は「媒介契約」について

勉強してみたいとおもいます。

まずは過去問！

宅地建物取引業者Ａが、ＢからＢ所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Ｂと専任媒介契約（専属専任媒介契約ではない媒介契約）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　Ａは、２週間に１回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をＢに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をＢに報告しなければならない。

イ　当該専任媒介契約の有効期間は、３月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、Ｂが宅地建物取引業者である場合は、ＡとＢの合意により、自動更新とすることができる。

ウ　Ａは、当該専任媒介契約の締結の日から７日（ただし、Ａの休業日は含まない。）以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の６に規定する登録を証する書面を遅滞なくＢに提示しなければならない。

エ　当該専任媒介契約に係る通常の広告費用はＡの負担であるが、指定流通機構への情報登録及びＢがＡに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をＢに請求することができる。

一つ
二つ
三つ
四つ

正解は1！

ふ、ふふふふふふふふふふふふふ

なんでだああああああああああ

あああああああああああああああ

あああああああああああ

あ

ああああ

あ

あああああ

あ

ああああ

あ

ああ

＜解説＞

ア　正しい

専任媒介契約の場合、宅建業者は依頼者に対し業務の処理状況を

２週間に１回以上報告する必要があります。

また、売買の申込みがあったときは、遅滞なくその旨を依頼者に報告しなければなりません。

イ　誤り

専任媒介契約の有効期間は３か月を超えることができません。

また、契約を更新することができるのは、契約終了時に依頼者の申出があった場合に限られます。
しかし、媒介契約に関する規制については依頼者が宅建業者である場合でも何ら特別扱いはありません。

つまり、自動更新は一般媒介で特約つけた場合のみ！

ウ　誤り

専任の場合、宅建業者は媒介契約の日から

７日以内（休業日を除く）

に「指定流通機構」に登録しなければなりません。

物件を登録すると、指定流通機構から登録を証する書面が発行されます。

宅建業者は、この書面を遅滞なく依頼者に引き渡す必要があります。
見せるだけじゃ、ダメ絶対！

エ　誤り

業者が報酬の限度額を超えて受領することができるのは、以下の場合です。

①依頼者の依頼によって行う広告料金

②依頼者の特別の依頼のよる特別の費用（現地調査費など）

Ｂが特別に依頼した広告の費用を受領することは可能ですが、指定流通機構への情報登録料をＢに請求することはできません。

＜もっと詳しく＞

媒介契約とは・・・

不動産を売りたい人が宅建業者に

「買いたい人を見つけてくれませんか？」

と依頼し、宅建業者が

「いいですよ」と承諾すること

また、逆に、買いたい人が「不動産を売ってくれる人を見つけてくれませんか？」

と依頼し

宅建業者が「いいですよ」と承諾すること

つまり仲介役です。

媒介契約は3種類あります。

①専属専任媒介契約

・1社のみにしか依頼できない、かつ自分で買主を見つけても必ず業者を通さないといけない

・5日（休業日含まない）以内にレインズ登録

・最長3ヶ月間

・1週間に1回以上の業務報告

②専任媒介契約

・1社のみ、自分で見つけた人は業者通さなくてオッケー！

・7日（休業日含まない）以内にレインズ登録

・最長3ヶ月

・2週間に1回以上の業務報告

③一般媒介契約

・何社でもオッケー

・期間の制限もなし

・業務報告不要

・レインズ登録不要

※レインズ　＝　指定流通機構

業務報告はどのぐらいの反響があって、何件ぐらいが内見になったかたなどの報告です。

文書でも口頭でもどちらでも大丈夫です！

媒介契約書に記載しなければならない内容は宅建業法で決まっています。

下記内容は必ず記載しなければなりません。

宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示
建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
宅地又は建物を「売買すべき価額」又はその「評価額」
売買の場合→売買すべき価格
交換の場合→評価額
※宅建業者が価格や評価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにしなければならない
宅地又は建物について、依頼者が他の宅建業者に重ねて売買又は交換の媒介・代理を依頼することの許否
および、これを許す場合の他の宅建業者を明示する義務の存否に関する事項
→簡単に言えば、一般媒介なのか専任媒介なのかということ。一般媒介の場合、明示型なのか非明示型なのかということ
媒介契約の「有効期間」及び「解除」に関する事項
指定流通機構への登録に関する事項
→指定流通機構に登録するのかしないのか
「報酬」に関する事項
→仲介手数料はいくらなのか
既存建物（中古建物）の場合：建物状況調査（構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の状況調査）を実施する者のあっせんに関する事項・・・建物状況調査を希望する依頼者に対して、宅建業者が調査業者をあっせん（紹介）するかどうか
国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別
→標準媒介契約約款とは、細かい内容まで決められているのですが、それに基づいて媒介契約書を作成したかどうかを伝える。別にこの標準媒介契約約款に従って記載する義務はない。最低限上記1～7までの内容が記載されていれば、宅建業法違反とはならない

＜まとめ＞

専属専任、専任、一般媒介は聞けばなんとなくわかる内容かもですね。

ただ、休業日含まないとかそんな細かいとこまで過去問で出るの？

きっつwwwwww