あと344日！ 【広告に関する規制】
どうも！
タッケンです！
本日は宅建業法の中の
「広告に関する規制」
について勉強したいと思います。
まずは、過去問！
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 免許を受けていた個人Ａが死亡した場合、その相続人Ｂは、死亡を知った日から30日以内にその旨をＡが免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
- Ｃが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているＤ社に依頼するとしても、Ｃは免許を受けなければならない。
- Ｅが所有するビルを賃借しているＦが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Ｅは免許を受ける必要はないが、Ｆは免許を受けなければならない。
- Ｇ社（甲県知事免許）は、Ｈ社（国土交通大臣免許）に吸収合併され、消滅した。この場合、Ｈ社を代表する役員Ｉは、当該合併の日から30日以内にＧ社が消滅したことを国土交通大臣に届け出なければならない。
正解は1！
おっしゃあああああああああああああああああああああああ
あああああああ
ああ
あああ
あああああああ
ああ
＜解説＞
1；正しい
個人である宅建業者が死亡した場合、
相続人はその事実を知った日から30日以内
に、その旨を免許権者に届け出る必要があります。
2：誤り
Cは自分の所有地を業として賃貸しています。→自ら賃貸
自ら賃貸 ＝ 宅建業にあたらない ＝ 免許不要
※宅建業者Ｄ社に媒介を依頼したかしないか、は結論に無関係です。
3：誤り
Eは自己所有のビルをＦに賃貸しており、
Ｆはそのビルを転貸しています。
自ら賃貸、転貸 ＝ 宅建業にあたらない ＝ 免許不要
4：誤り
業者が合併により消滅した場合、
合併により消滅した法人を代表する役員であった者が、
その日から30日以内に届け出る必要があります。
届出義務者は、
消滅法人であるＧ社を代表する役員であった者です。
「Ｈ社を代表する役員Ｉ」ではありません。
＜もっと詳しく＞
宅建業法では、
消費者を保護する観点から、
広告の内容やその時期などについて規制を行っています。
①誇大広告の禁止
著しく事実に相違する表示などをしてはいけません。
また、そういった表示をすること自体が違法です。
②取引態様の明示
宅建業者が広告をする時と注文を受けた時は、
「貸主」→ 賃貸の場合で本人が広告
「媒介」→ 3種類
※別記事参照
「売主」→ 売買の場合で本人が広告
「代理」→ 売主の代理で業者が売主と同じ権限がある
などの
取引態様を明示しなければなりません。
③広告開始の制限
建築確認や開発許可等がなされた後
でなければ広告することはできません。
建築確認申請中と表示して公告することは違法です！
④供託所に関する説明
宅建業者は相手方等に対して契約が成立するまでの間に
営業報奨金制度を利用しているのであれば、
営業保証金の供託をした主たる事務所の最寄りの供託所、
保証協会の社員であれば、
保証協会の名称・所在地等を
説明しなければなりません。
⑤アドオン方式のみの利率表示の禁止
アドオン方式で表示することは
実際の金利よりも著しく有利であると誤解させるおそれがあるため、
融資の利息の利率について、
アドオン方式で表示したときその旨を明示したとしても、
実質金利を付記しなければいけません。
ちょっと意味がわからないですねwww
アドオン方式→返済の残高が減っても利息は一定の計算方式
はい、意味わかりませんね〜
返済の利息計算の方法の一種みたいですが、
こんなのあるんだでいいと思いますwww
広告に関して、
取引が成立して損害が生じなくても、
禁止する表示がなされた時点で直ちに違法となります。
そして広告の方法はチラシだけでなく、
インターネットやラジオなど広告の方法は問いません。
その他の以下の内容はサラッとでいいと思います。
①守秘義務
宅建業者は業務で知り得た秘密を他に漏らしてはいけません。
これは、廃業したり退職した後も同様です。
本人の承諾がある場合
裁判所の証人として証言を求められた場合
などの正当な理由がある場合
には守秘義務違反にならないです。
②不当な高額報酬要求の禁止
報酬額の上限を超えた金額を請求するのは禁止されています。
受領した金額が報酬上限以下であっても、
要求すること自体が違法です。
③断定的な判断を提供する行為の禁止
将来の環境や交通そのた利便について誤解させるべき
断定的判断を提供することは禁止されています。
「ここは将来絶対儲かる土地です。」
みたいなね。
④手付の貸付け信用の供与の禁止
宅建業者が手付けについて貸付けその他信用の供与
をすることにより契約の締結を誘引する行為は禁止されています。
「手付金、貸すので契約しましょう！」
は違反ということです。
⑤正当な理由なく、手付による解除を拒むことは禁止
宅建業者等は相手方等が手付金を放棄して
契約の解除を行うに際し正当な理由なく、
当該契約の解除を拒み又は妨げることは禁止されています。
宅建業者が引渡しや移転登記などの
債務を履行している場合
は解除を拒否しても違反になりません。
＜まとめ＞
いろいろ条件がありますが、気になるとこはアドオンですwww
まぁこれは感覚で行けば答えられるかもしれないです！
勉強しましょう！
