あと３４３日！【その他の業務上の規制】
どうも！
タッケンです！
本日は宅建業法の中から
「その他の業務上の規制」
について勉強したいと思います。
まずは過去問！
ア Ａは、自ら売主として、建物の売買契約を締結するに際し、買主が手付金を持ち合わせていなかったため手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。
イ Ａは、建物の販売に際し、勧誘の相手方から値引きの要求があったため、広告に表示した販売価格から100万円値引きすることを告げて勧誘し、売買契約を締結した。
ウ Ａは、土地の売買の媒介に際し重要事項の説明の前に、宅地建物取引士ではないＡの従業者をして媒介の相手方に対し、当該土地の交通等の利便の状況について説明させた。
エ Ａは、投資用マンションの販売に際し、電話で勧誘を行ったところ、勧誘の相手方から「購入の意思がないので二度と電話をかけないように」と言われたことから、電話での勧誘を諦め、当該相手方の自宅を訪問して勧誘した。
１ 一つ
２ 二つ
３ 三つ
４ 四つ
正解は2！
ふっははははははっはははははははっはははははははっははっははははははははははははっははははああーあははっははははっははっははっはっははははははっははあはははあはははははははははははっはっはははっはあはははは
＜解説＞
ア 違反する
宅建業者は手付金について
貸付け、その他信用の供与をすることにより
契約の締結を誘引する行為は禁止されています。
手付の分割受領もこれに含まれます。
イ 違反しない
交渉により金額を値引きくことは禁止されていません。
営業の範囲内です。
ウ 違反しない
重要事項説明は宅建士が行わなければなりませんが、
重要事項の説明事項となっていない時事を
土地の交通等の利便の状況は重要事項の説明の対象ではありません。
エ 違反する
宅建業者は相手方等が
当該契約を締結しない旨の意思
（当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む）
を表示したにもかかわらず、
当該勧誘を継続することは禁止されています。
電話で断られたからといって勧誘の方法を電話から
訪問に替えたとしても宅建業法違反となります。
＜もっと詳しく＞
①業務処理の原則（信義誠実の原則）
民法においても規定されている「信義誠実の原則」ですが、
簡単に言えば「誠実に取引をしなさい。裏切り行為をしないでください。」
ということです。
誠実にその業務を行なわなければならない。」と規定しています。
②誇大広告の禁止
宅建業者はその業務に関して広告をするときは、
当該広告に係る宅地や建物の「所在」「規模」「形質」、
「利用の制限」「環境」「交通その他の利便」
「代金、借賃等の対価の額・支払方法」
「代金、交換差金に関する金銭の貸借のあつせん」
について、著しく事実に相違する表示をし、
又は実際のものよりも著しく優良・有利であると人を
誤認させるような表示は禁止されています。
おとり広告
「取引する意思のない不動産の表示」や
「実際には存在しない不動産の表示」を
おとり広告といいます。
このおとり広告も誇大広告の禁止の対象となります。
違反の場合は、業務停止処分事由に該当し、
さらに6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、
またはこれらの併科になります。
※未完成物件
造成工事が完了していない土地
建築工事が完了していない建物
上記は制限対象です。
完成物件についてはいつでも広告ができます。
また、契約については
開発許可や建築確認の許可前はダメ、ゼッタイ！
※賃貸は契約しても違反になりません。
③取引態様の明示
宅建業者は、
宅地・建物の売買・交換・貸借に関する広告をするときは、
「売主」なのか
「代理」なのか
「媒介」なのか
などを明示しなければなりません。
明示方法は口頭でも可！
明示義務違反は業務停止処分ですが罰則はないです。
④不当な履行遅延の禁止
宅建業者はその業務に関してなすべき
宅地・建物の
「①登記」
「②引渡し」
「③取引に係る対価の支払い」
を不当に遅延する行為をしてはいけません。
⑤守秘義務
業者は、正当な理由がある場合でなければ、
その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはいけません。
・宅地建物取引業を営まなくなった後であっても、守秘義務はある
・宅建業者の従業者も同様に守秘義務を負う（従業者で亡くなった後も同様）
・正当な事由があれば、秘密を漏らしてもよい
⑥手付金の貸付
宅建業者は手付を貸したり（手付貸与等）して
契約の誘い込むことは禁止されています。
・手付金を貸し付ける行為
・約束手形によって手付金を受領する行為
・手付金の分割払いを認める行為
・手付金を契約後に受領することとし、
契約締結時に受領しない行為（手付金の後払い）
停止処分事由に該当し、さらに6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、
またはこれらの併科になります。
＜まとめ＞
昨日勉強したとことかぶるけど、全然問題無い。
だって頭にはいってないもん
ここはサラッとでいこうね！
