あと342日！【報酬額の制限】

どうも！

タッケンです！

本日は宅建業法の中の

「報酬額の制限」

について勉強したいと思います。

まずは過去問！

宅地建物取引業者Ａ社（消費税課税事業者）は売主Ｂから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｃ社（消費税課税事業者）は買主Ｄから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、ＢとＤの間で売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。なお、土地付建物の代金は5,400万円（うち、土地代金は2,160万円）で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

• ア　Ａ社はＢから3,480,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＤから1,740,000円の報酬を受領した。
• イ　Ａ社はＢから2,200,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＡ社及びＤの了承を得た上でＤから1,370,000円の報酬を受領した。
• ウ　Ａ社はＢから1,660,000円の報酬を受領し、Ｃ社はＤから1,669,500円を報酬として受領したほか、Ｄの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Ｄが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. なし

正解は1！

あーあー

＜解説＞

「物件の価額」とは、

消費税抜きの本体価格

を出さないといけません。

問題文では土地付建物の代金5,400万円は税込金額になっています。

※土地は消費税が課税されないです。

土地代金2,160万円

これを代金全体5,400万円から引き算すると、
5,400－2,160＝3,240万円
これが建物の税込価格です。

つまり建物は

本体価格3,000万円、

消費240万円です。

土地付建物の本体価格は、
2,160＋3,000＝5,160万円です。

＜媒介＞

400万円超の物件の場合、

売買の媒介における報酬の限度額は、
物件の価額×３％＋６万円

5,160×３%＋６＝160.8万円です。
課税業者の場合、消費税分が上乗せされるので報酬の限度額は、
160.8×1.08＝1,736,640円
となります。

＜代理＞

代理の場合、報酬の限度額は、

媒介の場合の２倍です。

1,736,640円×２＝3,473,280円です。

＜複数社＞

数社合計の報酬額は代理の場合の金額を超えることができません。

以上を踏まえて下記の解説です。

ア　違反する

Ａ社の限度額、Ｃ社の限度額を

それぞれ超えてしまっているため違反します。

イ　違反する

A社、Ｃ社それぞれの限度額は守られていますが、

両者を合算した金額3,570,000円が限度額を超えているので、違反します。

したがって、宅建業法違反です。

ウ　違反しない

A社、Ｃ社それぞれの限度額は守られています。

また、両者を合算した金額3,329,500円も限度額の範囲内です。

業者は、国土交通大臣の定める上限額を超えて報酬を受け取ることができません。

例外：

・依頼者から特別に依頼があった場合

・広告料金と遠隔地への現地調査費用等

＜もっと詳しく＞

報酬とは、

不動産業者がお客様から頂く仲介手数料のことです。

法律で上限が定めされています。

そして成功報酬なため、

媒介契約を締結し売買契約が締結された後に手数料が支払われます。

※買主からの申し出で依頼された広告については

広告費用を別途受領できます。

報酬額を超える金額を要求すれば、

「１年以下の懲役 もしくは100万円以下の罰金もしくはこれらの併科」

という罰則を受け、

＜計算方法＞

①400万円を超える　→   売買金額　×    3%   ＋  6万円

②200〜400万円　　 →    売買金額　×    4%   ＋  2万円

③200万円以下　　　→    売買金額　×    5%

＜賃貸の場合＞

賃貸は特殊なので、解説します。

居住用以外

依頼者双方から受領できる報酬額の合計は賃料の1ヶ月分まで

「オフィスビルの一室」「事務所」「店舗」「宅地」などのことです。

たとえば、賃料20万円の事務所は、

貸主・借主それぞれから20万円×1.08＝21万6000円を限度に報酬を受け取れます。
双方から受け取れる報酬額合計は21万6000円です。

貸主から21万6000円、借主から21万6000円を受領するのは宅建業法違反となります。
貸主から21万6000円を受領した場合は、

借主からは1円も受領できません。逆も然り

貸主から10万円、借主から11万6000円というのはＯＫです。

売買の双方代理に似ていますね。

もし、当事者の一方からの媒介依頼であれば、

その者から21万6000円までは受け取れます。

居住用の場合

原則、借賃の0.5ヶ月分まで、

ただし承諾を得ている場合には、

依頼者から借賃の１ヶ月分まで受領できます。

例えば、

賃料10万円のアパート１室の貸借について、

貸主・借主ともに宅建業者Ａに媒介依頼をして契約したとします。

原則、借主から5万4000円、借主から5万4000円が上限です。
依頼者（貸主や借主）が承諾した時のみ10万8000円までは受け取れます。

当然に貸主から2万1600円、借主から8万6400円を受け取ることはできません。

貸主から承諾を得て、

10万8000円を受領した場合、借主からは1円も受領することはできません。

＜権利金の授受がある場合＞

宅地・居住建物以外の建物の貸借で権利金の授受がある場合、

依頼者から受領できる報酬の額について、

権利金の額を売買代金と見なして、

報酬額を算出できます。

売買による計算方法で算出した金額と、

借賃の１ヶ月分

いずれか高い方の額を上限として受領できます。

＜まとめ＞

はじめに、報酬額を計算して、表にして当てはめて考えれば時間をかけずに解決できそうです！