あと329日!【集団規定②道路規制】
どうも!
タッケンです!
本日は
法令上の制限
↓
↓
集団規定
↓
①用途規制
②道路規制 → 今日はここ!
③建ぺい率・容積率
④高さに制限を加える規制
⑤その他の規制
について勉強します。
ふぅ、長いぜ!
テーマが!
<まずは過去問!>
建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 田園住居地域内においては、建築物の高さは、一定の場合を除き、10m又は12mのうち当該地域に関する都市計画において定められた建築物の高さの限度を超えてはならない。
- 一の敷地で、その敷地面積の40%が第二種低層住居専用地域に、60%が第一種中高層住居専用地域にある場合は、原則として、当該敷地内には大学を建築することができない。
- 都市計画区域の変更等によって法第3章の規定が適用されるに至った際現に建築物が立ち並んでいる幅員2mの道で、特定行政庁の指定したものは、同章の規定における道路とみなされる。
- 容積率規制を適用するに当たっては、前面道路の境界線又はその反対側の境界線からそれぞれ後退して壁面線の指定がある場合において、特定行政庁が一定の基準に適合すると認めて許可した建築物については、当該前面道路の境界線又はその反対側の境界線は、それぞれ当該壁面線にあるものとみなす。
<解説>
1:正しい
田園住居地域とは、
平成30年の法改正で新設された用途地域ですが、
低層住居専用地域内に
農地が広がっている
ような地域です。
用途制限の内容は、
第二種低層住居専用地域と
ほぼ同じとなっているので、
絶対高さ制限の規制もかかります。
2:誤り
建築物の敷地が異なる用途地域に
またがっている場合は、
敷地の過半に属する
用途地域の建築規制を受けます。
半分以上、片足を突っ込んだ用途地域
になるということですね。
3:正しい
記述の通りです。
その通りですね!
壁面線が指定されると、
実際の道路の幅員
よりも大きくなります。
容積率の計算も広くなった
道路の幅員で計算してもいいでしょという感じです。
<もっと詳しく>
都市計画区域および
準都市計画区域内の敷地は、
建築基準法上の道路に2
m以上接していなければなりません。
↓
これを接道義務(せつどうぎむ)といいます。
建物が建っている土地は、
道路に接していなければ不便ですよね?
日常の通行に支障があるのはもちろん、
火事や地震のときに避難が遅れてしまいます。
ただ、その敷地の周囲に
広い空地を有する建築物など、
特定行政庁が
交通上、安全上、防火上、衛生上支障がない
と認め、かつ、
建築審査会の同意を得て
許可した敷地については
接道義務に従わなくてよい
という例外があります。
最新法改正で、
「敷地が幅員4m以上の道
(道路に該当するものを除き、
避難及び通行の安全上必要な
国土交通大臣省令で定める
基準に適合するもの)に
2m以上接する建築物のうち、
利用者が少数(延べ面積200㎡以内の一戸建て住宅)で、
用途及び規制に関し国土交通省令で定める
基準に適合するもので、
特定行政庁が
交通上、安全上、防火上、衛生上支障がない
と認めるもの」についても、
接道義務は適用されなくなりました。
※こちらは建築審査会の同意からの
許可が要件とされていません。
また逆に、映画館など
不特定多数の者が集まる
特殊建築物や階数が3以上の建築物、
延べ面積が1,000㎡を越える建築物については、
地方公共団体の条例によって、
更に厳しい制限を
付加することができます
(緩和は不可)
更にこちらも最新法改正で、
付加できるものとして
「袋路状道路にのみ接する建築物
(一戸建て住宅を除く)で、
延べ面積が150㎡を超えるもの」
が加わりました。
建築基準法の道路とは?
建築基準法上の道路とは、
幅員4m以上(地下除く)の
道路法による道路等をいいます。
特定行政庁が、その地方の気候や風土の特殊性、
土地の状況により必要があると認め、
指定する区域内においては、
接道義務の対象となる
道路の幅員は6m以上となります。
しかし実際には、
幅が4m(6m)未満の道など日本中に存在します。
そこで、現に建築物が立ち並んでいる道で、
特定行政庁の指定があったものは、
幅員が4m未満であっても道路とみなされます。
これを2項道路といいます。
2項道路の場合、
道路の中心線から
水平距離2mずつ両側に後退した線が
道路の境界線とみなされ、
この境界線より内側には
建築物を建築してはなりません。
(中心線から2m未満で、
一方が崖や川等である場合は
川等から4mの線が境界線)
また、幅員が6mと指定された区域の場合は、
道路の中心線から
水平距離3mずつ両側に後退した線が
道路境界線となります。
最後に、一定の「私道」も道路に含まれる
ということも覚えておいてください。
私道の変更や廃止が接道義務に抵触する場合は、
特定行政庁はその変更や廃止を禁止または制限できる、
ということは重要です。
(=抵触しなければ私道に特に制限はない)
逆に、自動車専用道路や一定の特定高架道路等は、
接道義務の対象となる道路には含まれない
ということも覚えておいてください。
<道路内の建築制限>
そもそも道路とは、
日常の通行、
緊急時の非難のために設置されているものです。
よってそれらを妨げる障害物が
道路上にあることは許されません。
つまり、道路内または道路に突き出して、
次のものを建築、築造してはいけません。
1.建築物
2.敷地を造成するための擁壁(ようへき)
<例外>
1.地盤面下に設ける建築物
(地下商店街や地下駐車場等)
2.公益上必要な建築物で、
特定行政庁が通行上支障がないと認めて
建築審査会の同意を得て
許可したもの
(公衆便所や巡査派出所等)
3.公共用歩廊、その他の建築物で、
特定行政庁が安全上、
防火上、衛生上、他の建築物の利便を妨げ、
周囲の環境を害するおそれがない
と認めて建築審査会の同意を得て
許可したもの
(公共用歩廊等)
<壁面線による建築制限>
上記「道路内の建築制限」によって
道路内の空間は確保されますが、
道路の境界線と建築物の間にも
一定の空間があったほうが、
より快適な環境となりますよね。
そこで特定行政庁は、
街区内における建築物の位置を整え、
その環境の向上を図るために
必要があると認めるときは、
建築審査会の同意を得て、
壁面線の位置を指定することができます。
壁面線の意味を知る必要はないです。
この環境の向上のため定める、
外壁などを道路境界から
後退させる位置を示す線
を壁面線といいます。
壁面線が指定されると、
建築物の外壁や柱、
高さ2mを超える門または塀は、
原則として壁面線を越えて建築してはだめです。
<まとめ>
道路はね、買うときめっちゃ重要だから、
この項目は宅建の勉強と思わずに、
将来の自分のための勉強だと思って
取り組んでみるといいよ!うん!