あと310日！【権利関係⑦契約の解除】
どうも！
タッケンです！
本日は
「権利関係」
の
「契約の解除」
について勉強したいと思います。
＜まずは過去問！＞
Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合の売主の担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１：Ｂが、甲土地がＣの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Ａが甲土地の所有権を取得してＢに移転することができないときは、ＢはＡに対して、損害賠償を請求することができない。
2：Ｂが、甲土地がＣの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Ａが甲土地の所有権を取得してＢに移転することができないときは、Ｂは、本件契約を解除することができる。
３：Ｂが、Ａ所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってＢが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、ＢはＡに対して、損害賠償を請求することができない。
４：Ｂが、Ａ所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってＢが甲土地の所有権を失ったときは、Ｂは、本件契約を解除することができる。
正解：3
ああーーあーーあーーあーあーあーあああ
くそおおおおおおおおおお
おおおお
おおおおおおおおお
おおおおおおお
おおおおおおお
＜解説＞
1：正しい⭕️
全部他人物売買の場合、
悪意の買主は、
売主に対して、
損害賠償を請求することができません。
悪意の買主は契約を解除できても、
損害賠償請求はできません。
対して買主が善意であった場合、
契約の解除もしくは
損害賠償請求をすることができます。
2：正しい⭕️
全部他人物売買の場合、
悪意の買主は、
契約を解除することができます。
たとえ他人の物だと知っていても、
買主はそれが手に入ると思って
契約しているという点で
買主は保護され、
解除が有効になります。
3：誤り❌
抵当権の実行によって所有権を失った、
悪意の買主は、
売主に対して、
損害賠償を請求することができます。
抵当権が設定された土地を
売買した後に抵当権が実行されたとき、
買主がその土地に抵当権を
設定されていることを知っていて
買った（悪意）場合でも、
買主は損害賠償請求をすることができます。
4：正しい⭕️
抵当権の実行によって所有権を失った、
悪意の買主は、
契約を解除することができます。
抵当権が設定された土地を
売買した後に抵当権が実行された場合、
買主は善意・悪意を問わず、
売主に対して契約の解除
または損害賠償請求をすることができます。
＜もっと詳しく＞
『 契約の解除とは？ 』
一度契約すると、
基本的にはその後に、
「やっぱり、買うのを（売るのを）やめた！」
というのはできません。
しかし、契約解除することができる場合もあります。
※下記３つ
法定解除とは？
法律により解除権が発生することを言います。
例えば、債務不履行が生じると、
債権者は債務不履行に基づいて解除することができます。
例えば、建物に隠れた瑕疵がある場合、
善意無過失の買主は瑕疵担保責任に基づいて、
契約解除を行うことができます。
約定解除とは？
当事者の契約で、
どのような場合に解除権が生じるかを
あらかじめ定めている場合に、
その定めによって生ずる解除権を言います。
例えば、住宅ローンを利用して
新築建物を購入する契約を締結する際に、
「ローン不成立の場合は売買契約を解除できる」
旨の特約をした場合、もしローン不成立になったら、
買主は契約解除ができます。
合意解除とは？
契約が継続している途中で、
当事者が協議して契約の解除を合意する場合をいいます。
例えば、契約期間２年として
建物賃貸借契約を締結した場合において、
１年後に貸主と借主の双方の話し合いによって、
契約途中に契約解除することができます。
債務不履行があった場合、
債権者は、債務者に対して、
損害の賠償を請求したり、
契約の解除をすることができます。
理屈上は、契約の解除によって契約がなくなると、
損害賠償請求権もつられて消滅しそうですが、
そうはなりません。
解除権の行使は、
損害賠償の請求を妨げないのです。
「取消し」と違い、「契約」の場面で適用されます。
「取消し」の規定は、単独の意思表示の場合でも
適用されます。また、「契約の解除」は、
債務不履行のように、
契約をした当初は問題がなく、
契約後に問題点が生じた場面が想定されますが、
「取消し」は意思表示をした当初から
問題点があった場面が想定されます。
契約または法律の規定
（債務不履行や売主の担保責任等）
により当事者の一方が解除権を有するときは、
その解除は、相手方に対する
意思表示によっておこないます。
※相手方の承諾は要りません
この解除の意思表示は、撤回することができません。
一方的な意思表示によって、
軽々しく「契約をなしにするのをなしにすること」
を認めてしまうと、
解除の相手方の地位が
あまりに不安定になってしまいます。
『 履行遅延・履行不能等による解除権 』
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、
相手方が相当の期間を定めて
履行の催告をし、
その期間内に履行がないときは、
相手方は契約の解除をすることができます。
このように、履行遅滞の場合は、原則として、
「○○日以内に履行してください」
という催告を経て、
契約の解除に至るわけですが、
これには履行のラストチャンスを
与えるという意味合いがあります。
もしかしたら、単純に債務者が失念しているだけ
かもしれませんし、
催告といういわば最後警告をすることによって、
債務者の気が変わることもあり得るということです。
なお、不相当な期間を定めた催告
（「１０分以内に持って来い」など）でも、
催告自体は有効であり、
客観的に相当な期間が経過すれば、
契約の解除をすることができます。
また、
「２週間以内に履行しなさい。さもないと解除します」
というように、
催告と解除の意思表示は同時にすることができ、
この場合、あらためて解除の意思表示をしなくても、
期間が経過すれば契約は解除されます。
契約の性質または当事者の意思表示により、
特定の日時または一定の期間内に
履行をしなければ契約をした目的を
達することができない場合において、
当事者の一方が履行をしないで
その時期を経過したときは、
相手方は履行の催告をすることなく、
直ちにその契約の解除をすることができます。
例えば、
夏祭り用のうちわや、
クリスマスケーキのような場合です。
（定期行為の履行遅滞による解除権）
必要な期日が過ぎて意味がなくなったもの
を渡されても困りますよね。
『 履行不能による解除権 』
履行が不能となったときは、
債権者は履行の催告なしに、
契約の解除をすることができます。
履行不能の場合は、履行ができなくなっており、
ラストチャンスを与えても意味がないからです。
『 履行の提供 』
例えば、不動産の売買契約において、
物の引渡しと代金の支払いが同じ日である場合、
契約の当事者はお互いに
「あなたが渡してくれなければ、私も渡さない」
と主張することができます。
（同時履行の抗弁）
この場合、正当な主張をしているわけですから、
お互いに履行遅滞にならず、
契約の解除をすることができません。
「履行の提供」をすれば、
相手方の同時履行の抗弁権が消滅します。
平たく言えば、
目的物を相手方の目の前まで持っていけば、
「あなたが渡すまでは、私も渡さない」
と主張されても、
「だから、いま目の前にあるじゃないですか」
と言い返すことができるのです。
『 契約解除の効果 』
当事者の一方がその解除権を行使したときは、
各当事者は、その相手方を
原状に復させる義務を負います。
※原状回復義務
解除があった場合、
お互いにすでに受け取ったものは
返さなければならないということです。
（なお、売買契約等の場合、
お互いの原状回復義務に、
同時履行の抗弁の規定が適用されます）
ただし、原状回復義務といえども、
第三者の権利を害することはできません。
例えば、不動産の売買契約において、
その後に契約が解除された場合、
第三者が登記を備えて深い利害関係に入っているときは、
その第三者の権利は保護されます。
第三者の善意・悪意は問いません。
あくまでも第三者の登記の有無で判断します。
なぜなら、この場合の善意・悪意の対象は、
「債務不履行があること」
あるいは
「債務不履行になるかもしれないということ」
ですが、それを知っていたとしても、
その時点では、その後に契約が実際に解除されるか
どうかは分からないからです。
なお、この原状回復義務については、
金銭（すでに受け取った売買代金等）を返還する場合、
その「受領の時」からの利息を付さなければなりません。
「解除の時」からではありません。
『 解除権の不可分性 』
当事者の一方が数人ある場合には、
契約の解除は、
「その全員から」（解除する側が複数）
または
「その全員に対して」（解除される側が複数）のみ、
することができます
この場合において、解除権が当事者のうちの
一人について消滅したときは、
他の者についても消滅します。
例えば、
売主A・Bが共有する土地を
買主C・Dが購入する契約をし、
買主側から解除する場合、
C・Dが共同して、
A・B双方に解除する旨を
伝える必要があります。
『 催告による解除権の消滅 』
解除権の行使について期間の定めがないときは、
いつ契約が解除されるか分からず、
解除の相手方の地位が
ずっと不安定なままなので、
相手方は解除権を有する者に対し、
相当の期間を定めて、
その期間内に解除をするかどうかを
確答すべき旨の催告をすることができます。
この場合において、
その期間内に解除の通知を受けないときは、
解除権は消滅します。
『 解除権者の行為等による解除権の消滅 』
解除権を有する者が
自己の行為もしくは過失によって
契約の目的物を著しく損傷し、
もしくは返還することができなくなったとき、
または加工もしくは改造によって
これを他の種類の物に変えたときは、
解除権は消滅します。
損傷した物や当初と違う物を返されても困りますよね。
『 時効による解除権の消滅 』
10年間です。
＜まとめ＞
・法定、約定、合意の解除の要件確認
・消滅時効期間は10年
・債務不履行は催告不要
・原状回復義務が必要
この辺で大丈夫でしょう！
だす。
