【宅建試験まで365日!】

【無駄努力】独学で1年間、毎日勉強してみた!

あと341日!【法令上の制限】について

どうも!

タッケンです!

 

なんと!

昨日で宅建業法の大まかなテーマを一通り終えてしまいました。

え?

ネタないよ?

やばない?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ということで、本日は

「法令上の制限」について

テーマを勉強したいと思います。

 

 

 

 

 

宅建業法と法令上の制限は暗記です。

 

 

 

 

 

暗記

暗記

暗記

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

うああああああああああ

 

あああああああああ

ああ

 

ああああああああああああああ

 

おっぼえられねーよ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

都市計画法

建築基準法

国土利用計画法

農地法

土地区画整理法

・宅地造成規制法

・その他の法令による制限

 

 

 

以上が大まかなテーマです。

 

明日から勉強したいと思います。

今回はこういうテーマがあるんだという程度で行きたいと思います。

 

 

余談ですが、

宅建業法は20問出ます。

 

法令上の制限は8問。

権利関係で14問。

 

これ、勝ったなwww

 

宅建業法満点の法令上満点の権利で半分以上取れれば合格できます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

くそそおおおおおおおおおおおおお

おおお

 

おお

おおおおおおおおおおおおお

 

おおおおおお

おおおおおおおおお

おおおお

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

そんな簡単に言うけど、できるわけないやろwww

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

頑張りましょう。

 

 

 

 

 

 

 

 

あと342日!【報酬額の制限】

どうも!

タッケンです!

 

 

 

本日は宅建業法の中の

「報酬額の制限」

について勉強したいと思います。

 

 

 

まずは過去問!

 

宅地建物取引業者A社(消費税課税事業者)は売主Bから土地付建物の売却の代理の依頼を受け、宅地建物取引業者C社(消費税課税事業者)は買主Dから戸建住宅の購入の媒介の依頼を受け、BとDの間で売買契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。なお、土地付建物の代金は5,400万円(うち、土地代金は2,160万円)で、消費税額及び地方消費税額を含むものとする。

  • ア A社はBから3,480,000円の報酬を受領し、C社はDから1,740,000円の報酬を受領した。
  • イ A社はBから2,200,000円の報酬を受領し、C社はA社及びDの了承を得た上でDから1,370,000円の報酬を受領した。
  • ウ A社はBから1,660,000円の報酬を受領し、C社はDから1,669,500円を報酬として受領したほか、Dの特別の依頼に基づき行った遠隔地への現地調査に要した特別の費用について、Dが事前に負担を承諾していたので、50,000円を受領した。
  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. なし

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

正解は1!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

あーあー

 

 

 

 

 

<解説>

 

「物件の価額」とは、

消費税抜きの本体価格

を出さないといけません。

問題文では土地付建物の代金5,400万円は税込金額になっています。

※土地は消費税が課税されないです。

 

土地代金2,160万円

これを代金全体5,400万円から引き算すると、
5,400-2,160=3,240万円
これが建物の税込価格です。


つまり建物は

本体価格3,000万円、

消費240万円です。


土地付建物の本体価格は、
2,160+3,000=5,160万円です。

 

<媒介>

 

400万円超の物件の場合、

売買の媒介における報酬の限度額は、
物件の価額×3%+6万円

5,160×3%+6=160.8万円です。
課税業者の場合、消費税分が上乗せされるので報酬の限度額は、
160.8×1.08=1,736,640円
となります。

 

<代理>

 

代理の場合、報酬の限度額は、

媒介の場合の2倍です。

 

1,736,640円×2=3,473,280円です。

 

<複数社>

 

数社合計の報酬額は代理の場合の金額を超えることができません。

 

以上を踏まえて下記の解説です。

 

 

ア 違反する

 

A社の限度額、C社の限度額を

それぞれ超えてしまっているため違反します。

 

 

 

イ 違反する

 

A社、C社それぞれの限度額は守られていますが、

両者を合算した金額3,570,000円が限度額を超えているので、違反します。

 

したがって、宅建業法違反です。

 

 

ウ 違反しない

 

A社、C社それぞれの限度額は守られています。

また、両者を合算した金額3,329,500円も限度額の範囲内です。

業者は、国土交通大臣の定める上限額を超えて報酬を受け取ることができません。

例外:

・依頼者から特別に依頼があった場合

・広告料金と遠隔地への現地調査費用等

 

 

 

 

<もっと詳しく>

 

報酬とは、

不動産業者がお客様から頂く仲介手数料のことです。

法律で上限が定めされています。

そして成功報酬なため、

媒介契約を締結し売買契約が締結された後に手数料が支払われます。

 

※買主からの申し出で依頼された広告については

広告費用を別途受領できます。

 

報酬額を超える金額を要求すれば、

1年以下の懲役 もしくは100万円以下の罰金もしくはこれらの併科」

という罰則を受け、

 

<計算方法>

 

①400万円を超える →   売買金額 ×    3%   +  6万円

②200〜400万円   →    売買金額 ×    4%   +  2万円

③200万円以下   →    売買金額 ×    5%

 

 

<賃貸の場合>

 

賃貸は特殊なので、解説します。

居住用以外

依頼者双方から受領できる報酬額の合計は賃料の1ヶ月分まで

オフィスビルの一室」「事務所」「店舗」「宅地」などのことです。

 

たとえば、賃料20万円の事務所は、

貸主・借主それぞれから20万円×1.08=21万6000円を限度に報酬を受け取れます。
双方から受け取れる報酬額合計は21万6000円です。

貸主から21万6000円、借主から21万6000円を受領するのは宅建業法違反となります。
貸主から21万6000円を受領した場合は、

借主からは1円も受領できません。逆も然り

 


貸主から10万円、借主から11万6000円というのはOKです。

売買の双方代理に似ていますね。

もし、当事者の一方からの媒介依頼であれば、

その者から21万6000円までは受け取れます。

 

 

居住用の場合

 

原則、借賃の0.5ヶ月分まで、

ただし承諾を得ている場合には、

依頼者から借賃の1ヶ月分まで受領できます。

 

例えば、

賃料10万円のアパート1室の貸借について、

貸主・借主ともに宅建業者Aに媒介依頼をして契約したとします。

 

原則、借主から5万4000円、借主から5万4000円が上限です。
依頼者(貸主や借主)が承諾した時のみ10万8000円までは受け取れます。

 

当然に貸主から2万1600円、借主から8万6400円を受け取ることはできません。

 

貸主から承諾を得て、

10万8000円を受領した場合、借主からは1円も受領することはできません。

 

 

<権利金の授受がある場合>

 

宅地・居住建物以外の建物の貸借で権利金の授受がある場合、

依頼者から受領できる報酬の額について、

権利金の額を売買代金と見なして

報酬額を算出できます。


売買による計算方法で算出した金額と、

借賃の1ヶ月分

 

いずれか高い方の額を上限として受領できます。

 

 

 

<まとめ>

 

はじめに、報酬額を計算して、表にして当てはめて考えれば時間をかけずに解決できそうです!

 

 

あと343日!【その他の業務上の規制】

どうも!

タッケンです!

 

 

 

本日は宅建業法の中から

「その他の業務上の規制」

について勉強したいと思います。

 

 

まずは過去問! 

 

宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

ア Aは、自ら売主として、建物の売買契約を締結するに際し、買主が手付金を持ち合わせていなかったため手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。

イ Aは、建物の販売に際し、勧誘の相手方から値引きの要求があったため、広告に表示した販売価格から100万円値引きすることを告げて勧誘し、売買契約を締結した。

ウ Aは、土地の売買の媒介に際し重要事項の説明の前に、宅地建物取引士ではないAの従業者をして媒介の相手方に対し、当該土地の交通等の利便の状況について説明させた。

エ Aは、投資用マンションの販売に際し、電話で勧誘を行ったところ、勧誘の相手方から「購入の意思がないので二度と電話をかけないように」と言われたことから、電話での勧誘を諦め、当該相手方の自宅を訪問して勧誘した。

 

 

1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ
 
 

 
 

 

 

 

 

 

 

 

 
 正解は2!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ふっははははははっはははははははっはははははははっははっははははははははははははっははははああーあははっははははっははっははっはっははははははっははあはははあはははははははははははっはっはははっはあはははは
 

 

 

 

 

<解説>

 

ア 違反する

 
宅建業者は手付金について
貸付け、その他信用の供与をすることにより
契約の締結を誘引する行為は禁止されています。
手付の分割受領もこれに含まれます

 

 
 
 
イ 違反しない
 
交渉により金額を値引きくことは禁止されていません。
営業の範囲内です。

 

 
 
 
ウ 違反しない
 
重要事項説明は宅建士が行わなければなりませんが、
重要事項の説明事項となっていない時事を
宅建士以外の従業者が説明することは宅建業法違反とはなりません。
土地の交通等の利便の状況は重要事項の説明の対象ではありません。

 

 
 
 
エ 違反する
 
宅建業者は相手方等が
当該契約を締結しない旨の意思
(当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む)
を表示したにもかかわらず、
当該勧誘を継続することは禁止されています。
電話で断られたからといって勧誘の方法を電話から
訪問に替えたとしても宅建業法違反となります。
 
 
 
<もっと詳しく>
 
①業務処理の原則(信義誠実の原則)
 
民法においても規定されている「信義誠実の原則」ですが、
簡単に言えば「誠実に取引をしなさい。裏切り行為をしないでください。」
ということです。
宅建業法でも「宅建業者は取引の関係者に対し信義を旨とし、
誠実にその業務を行なわなければならない。」と規定しています。
 
 
②誇大広告の禁止
 
宅建業者はその業務に関して広告をするときは、
当該広告に係る宅地や建物の「所在」「規模」「形質」、
「利用の制限」「環境」「交通その他の利便」
「代金、借賃等の対価の額・支払方法」
「代金、交換差金に関する金銭の貸借のあつせん」
について、著しく事実に相違する表示をし、
又は実際のものよりも著しく優良・有利であると人を
誤認させるような表示は禁止されています。
 
 
おとり広告
 

取引する意思のない不動産の表示

実際には存在しない不動産の表示

おとり広告といいます。

このおとり広告も誇大広告の禁止の対象となります。

 

違反の場合は、業務停止処分事由に該当し、

さらに6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、

またはこれらの併科になります。 

 

※未完成物件

造成工事が完了していない土地

建築工事が完了していない建物

 

上記は制限対象です。

完成物件についてはいつでも広告ができます。

 

 また、契約については

開発許可や建築確認の許可前はダメ、ゼッタイ!

※賃貸は契約しても違反になりません。

 

 

③取引態様の明示

 

宅建業者は、

宅地・建物の売買・交換・貸借に関する広告をするときは、

「売主」なのか

「代理」なのか

「媒介」なのか

などを明示しなければなりません。

 

明示方法は口頭でも可!

明示義務違反は業務停止処分ですが罰則はないです。

 

 

 

④不当な履行遅延の禁止

 

宅建業者はその業務に関してなすべき

宅地・建物の

「①登記」

「②引渡し」

「③取引に係る対価の支払い」

を不当に遅延する行為をしてはいけません。

 

 

 

守秘義務

 

業者は、正当な理由がある場合でなければ、

その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはいけません。

宅地建物取引業を営まなくなった後であっても、守秘義務はある

宅建業者の従業者も同様に守秘義務を負う(従業者で亡くなった後も同様)

・正当な事由があれば、秘密を漏らしてもよい

 

 

 

⑥手付金の貸付

 

宅建業者は手付を貸したり(手付貸与等)して

契約の誘い込むことは禁止されています。

手付金を貸し付ける行為

約束手形によって手付金を受領する行為

・手付金の分割払いを認める行為

・手付金を契約後に受領することとし、

契約締結時に受領しない行為(手付金の後払い

 

停止処分事由に該当し、さらに6ヶ月以下の懲役もしくは100万円以下の罰金、

またはこれらの併科になります。

 

 

<まとめ>

昨日勉強したとことかぶるけど、全然問題無い。

だって頭にはいってないもん

 

ここはサラッとでいこうね!

 

あと344日! 【広告に関する規制】

どうも!

タッケンです!

 

 

本日は宅建業法の中の

「広告に関する規制」

について勉強したいと思います。

 

 

まずは、過去問!

 

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 免許を受けていた個人Aが死亡した場合、その相続人Bは、死亡を知った日から30日以内にその旨をAが免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
  2. Cが自己の所有する宅地を駐車場として整備し、賃貸を業として行う場合、当該賃貸の媒介を、免許を受けているD社に依頼するとしても、Cは免許を受けなければならない。
  3. Eが所有するビルを賃借しているFが、不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Eは免許を受ける必要はないが、Fは免許を受けなければならない。
  4. G社(甲県知事免許)は、H社(国土交通大臣免許)に吸収合併され、消滅した。この場合、H社を代表する役員Iは、当該合併の日から30日以内にG社が消滅したことを国土交通大臣に届け出なければならない。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

正解は1!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

おっしゃあああああああああああああああああああああああ

 

あああああああ

ああ

 

あああ

 

あああああああ

 

ああ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<解説>

 

1;正しい

 

個人である宅建業者が死亡した場合、

相続人はその事実を知った日から30日以内

に、その旨を免許権者に届け出る必要があります。

 

 

2:誤り

 

Cは自分の所有地を業として賃貸しています。→自ら賃貸

自ら賃貸 = 宅建業にあたらない = 免許不要

宅建業者D社に媒介を依頼したかしないか、は結論に無関係です。

 

 

3:誤り

 

Eは自己所有のビルをFに賃貸しており、

Fはそのビルを転貸しています。

自ら賃貸、転貸 = 宅建業にあたらない = 免許不要

 

 

4:誤り

 

業者が合併により消滅した場合、

合併により消滅した法人を代表する役員であった者が、

その日から30日以内に届け出る必要があります。

届出義務者は、

消滅法人であるG社を代表する役員であった者です。

「H社を代表する役員I」ではありません。

 

 

<もっと詳しく>

 

宅建業法では、

消費者を保護する観点から、

広告の内容やその時期などについて規制を行っています。

 

 

①誇大広告の禁止

 

著しく事実に相違する表示などをしてはいけません。
また、そういった表示をすること自体が違法です。

 

 

②取引態様の明示

 

宅建業者広告をする時注文を受けた時

「貸主」→ 賃貸の場合で本人が広告

「媒介」→ 3種類

※別記事参照

「売主」→ 売買の場合で本人が広告

「代理」→ 売主の代理で業者が売主と同じ権限がある

などの

取引態様を明示しなければなりません。

 

 

③広告開始の制限

 

建築確認開発許可等がなされた

でなければ広告することはできません。

建築確認申請中と表示して公告することは違法です!

 

 

④供託所に関する説明

 

宅建業者は相手方等に対して契約が成立するまでの間
営業報奨金制度を利用しているのであれば、

営業保証金の供託をした主たる事務所の最寄りの供託所、

保証協会の社員であれば、

保証協会の名称・所在地等を

説明しなければなりません。

 

 

⑤アドオン方式のみの利率表示の禁止

 

アドオン方式で表示することは

実際の金利よりも著しく有利であると誤解させるおそれがあるため、

融資の利息の利率について、

アドオン方式で表示したときその旨を明示したとしても、

実質金利を付記しなければいけません。

 

ちょっと意味がわからないですねwww

アドオン方式→返済の残高が減っても利息は一定の計算方式

 

はい、意味わかりませんね〜

 

返済の利息計算の方法の一種みたいですが、

こんなのあるんだでいいと思いますwww

 

 

 

広告に関して、

取引が成立して損害が生じなくても、

禁止する表示がなされた時点で直ちに違法となります。
そして広告の方法はチラシだけでなく、

インターネットやラジオなど広告の方法は問いません。

 

 

 

その他の以下の内容はサラッとでいいと思います。

守秘義務

 

宅建業者は業務で知り得た秘密を他に漏らしてはいけません。

これは、廃業したり退職した後も同様です。

本人の承諾がある場合

裁判所の証人として証言を求められた場合

などの正当な理由がある場合

には守秘義務違反にならないです。

 

 

 

②不当な高額報酬要求の禁止

 

報酬額の上限を超えた金額を請求するのは禁止れています。
受領した金額が報酬上限以下であっても、

要求すること自体が違法です。

 

 

③断定的な判断を提供する行為の禁止

 

将来の環境や交通そのた利便について誤解させるべき

断定的判断を提供することは禁止されています。

「ここは将来絶対儲かる土地です。」

みたいなね。

 

 

④手付の貸付け信用の供与の禁止

 

宅建業者手付けについて貸付けその他信用の供与

をすることにより契約の締結を誘引する行為は禁止されています。

「手付金、貸すので契約しましょう!」

は違反ということです。

 

 

⑤正当な理由なく、手付による解除を拒むことは禁止

 

宅建業者等は相手方等が手付金を放棄して

契約の解除を行うに際し正当な理由なく、

当該契約の解除を拒み又は妨げることは禁止されています。

 

宅建業者が引渡しや移転登記などの

債務を履行している場合

解除を拒否しても違反になりません。

 

 

<まとめ>

いろいろ条件がありますが、気になるとこはアドオンですwww

まぁこれは感覚で行けば答えられるかもしれないです!

勉強しましょう!

 

あと345日!【監督処分】

どうも!

タッケンです!

 

 

 

 

 

最近は順調に更新できてますが、

これからは飲み会シーズンです。

お酒は嫌いです。ただ、付き合いは好きです。

 

葛藤の時期がせまってきました。

はたして僕はちゃんと更新できるのでしょうか。

 

勉強します。

 

 

 

本日は宅建業法の中の「監督処分」について勉強したいと思います。

 

まずは過去問!

 

宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対して必要な指示をしようとするときは、行政手続法に規定する弁明の機会を付与しなければならない。
  2. 甲県知事は、宅地建物取引業者A社(国土交通大臣免許)の甲県の区域内における業務に関し、A社に対して指示処分をした場合、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に通知するとともに、甲県の公報により公告しなければならない。
  3. 乙県知事は、宅地建物取引業者B社(丙県知事免許)の乙県の区域内における業務に関し、B社に対して業務停止処分をした場合は、乙県に備えるB社に関する宅地建物取引業者名簿へ、その処分に係る年月日と内容を記載しなければならない。
  4. 国土交通大臣は、宅地建物取引業者C社(国土交通大臣免許)が宅地建物取引業法第37条に規定する書面の交付をしていなかったことを理由に、C社に対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

正解は4!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

くそおおおおおおおおおおおおおおおお

 

んでだよおおおおおおををおをっをおっをっをををおおw

 

 

wwwwwww

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<解説>

 

1 誤り

 

監督処分の種類と処分権者、監督処分があった場合の手続を一覧にまとめておきましょう。

 

宅建業者に対する指示処分に限らず、

宅建業法上の監督処分をするときには、聴聞を行う必要があります。


「弁明の機会の付与」(聴聞より簡易な手続

で済ませることはできません。

 

 

2 誤り

 

業務地の知事が、

指示処分や業務停止処分を行った場合、

免許権者に通知する必要があります。


また、監督処分のうち免許取消処分と業務停止処分については、公告をしなければなりません。

「甲県の公報により公告しなければならない」とする点が誤りです。

 

 

 

 

3 誤り

 

業務停止処分を行った場合、

その年月日と内容宅建業者名簿に登載する必要があります
登載の義務を負うのは、

名簿を管理している者=免許権者です。

3では丙県知事が登載の義務を負います。

 

※乙県知事は、そもそもB社に関する宅建業者名簿を管理していません。

 

 

 

 

4 正しい

 

国土交通大臣免許の宅建業者Cが宅建業法35条1項に違反した場合、国土交通大臣は業務停止処分をすることができます。


国土交通大臣が一定の原因により監督処分を行う場合、

あらかじめ内閣総理大臣に協議する必要があります

具体的には、重要事項説明や契約書面の交付など、

消費者保護に関する事項が処分原因になっている場合です。

 

 

<もっと詳しく>

 

「監督処分」→ 宅建業者に対し、そのような事態を解消しなさい、業務のやり方を変えなさいなどと命ずること

※「罰則」は違います!

 

例えば、Aさんが飲酒運転をして死亡事故を起こしてしまった場合、
Aさんは運転免許を取り消されます。→ 監督処分
また、懲役刑として刑務所に行かなければなりません。→ 罰則

 

 

宅建業者の場合、3種類

 

①指示処分

・免許権者(国土交通大臣または知事)
・業務を行っている区域内の知事

・業務に関し取引関係者に損害を与え、または与えるおそれが大であるとき
宅建業法違反した時もしくは他の法令違反して宅建業者として不適切と認められたとき
など

 

 

②業務停止処分

1年以内の期間を定めて、

業務の全部または一部の停止を命じることができます。

 

あくまで任意


業務停止処分がなされると公告されます

・免許権者(国土交通大臣または知事)
・業務を行っている区域内の知事

・指示処分に違反したとき
・業務に関して他の法令に違反し、宅建業者として不適当で認められる時
・取引士が事務禁止処分、登録消除処分を受けた場合で、宅建業者の責めに帰すべき理由がある時
・営業保証金の不足額の提供を怠った時
・重要事項説明義務に違反したとき
など

 

 

 

 

③免許取消処分

 

一定事項に該当したら必ず免許を取り消さないといけない

必要的免許取消処分

 

取消すか否かは免許権者の裁量に任されている

任意的免許取消処分

 

の2種類があります。


免許取消処分がなされると公告されます。

不正手段により免許を受けた時
業務停止処分違反をしたとき
・業務停止処分事由に該当し、情状が重い
・免許を受けてから1年以内に事業を開始しないとき、または引続き1年以上事業を休止した時

宅建業者の事務所所在地が確認できないとき

 

 

 

 

 

宅地建物取引士の場合、3種類

 

①指示処分

 

必要な指示を与えることができます。

あくまで任意

・知事

・他社にも関わらず、その宅建業者の専任の取引士である旨を表示した時
・名義貸しを許し、他人がその名義を使用したとき
・取引士の事務に関し、不正または著しく不当な行為をしたとき

 

 

 

②事務禁止処分

 

1ヶ月以内の期間を定めて、取引士としてなすべき事務を行うことを禁止することができます。

あくまで任意

・知事

・指示処分違反をしたとき
その他指示処分と同様

・事務禁止処分を受けたら速やかに免許証を知事に提出しなければなりません。事務禁止期間が満了したら、提出者の返還請求により取引士証を返還してもらえます。

 

 

 

 

 

③登録消除処分

 

登録消除処分事由に該当したら必ず消除しなければなりません。

これは義務

 

・知事

・主任者登録の欠格要件の1つに該当したとき
・不正手段により取引士の登録を受けたとき
・不正手段により取引士証の交付を受けたとき
・事務禁止処分に該当する場合で情状が特に重いとき
・知事の行った事務禁止処分に違反したとき

・登録を消除された取引に主任者は取引士証を返納しなければなりません

 

 

<まとめ>

 

監督処分ってなに?

よくわからないね! 

取引士と業者の違いを覚えてればいいかなー

処分の種類も覚えないといけないなー

 

ふぅ

 

あと346日! 媒介契約

どうも!

タッケンです!

 

 

本日は「媒介契約」について

勉強してみたいとおもいます。

 

 

 

 

まずは過去問!

 

宅地建物取引業者Aが、BからB所有の中古マンションの売却の依頼を受け、Bと専任媒介契約(専属専任媒介契約ではない媒介契約)を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。


ア Aは、2週間に1回以上当該専任媒介契約に係る業務の処理状況をBに報告しなければならないが、これに加え、当該中古マンションについて購入の申込みがあったときは、遅滞なく、その旨をBに報告しなければならない。

イ 当該専任媒介契約の有効期間は、3月を超えることができず、また、依頼者の更新しない旨の申出がなければ自動更新とする旨の特約も認められない。ただし、Bが宅地建物取引業者である場合は、AとBの合意により、自動更新とすることができる。

ウ Aは、当該専任媒介契約の締結の日から7日(ただし、Aの休業日は含まない。)以内に所定の事項を指定流通機構に登録しなければならず、また、法第50条の6に規定する登録を証する書面を遅滞なくBに提示しなければならない。

エ 当該専任媒介契約に係る通常の広告費用はAの負担であるが、指定流通機構への情報登録及びBがAに特別に依頼した広告に係る費用については、成約したか否かにかかわらず、国土交通大臣の定める報酬の限度額を超えてその費用をBに請求することができる。

 

  1. 一つ
  2. 二つ
  3. 三つ
  4. 四つ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

正解は1!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ふ、ふふふふふふふふふふふふふ

 

 

 

 

なんでだああああああああああ

あああああああああああああああ

 

あああああああああああ

 

 

ああああ

あああああ

 

ああああ

ああ 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<解説>

ア 正しい

 

専任媒介契約の場合、宅建業者は依頼者に対し業務の処理状況を

2週間に1回以上報告する必要があります。

また、売買の申込みがあったときは、遅滞なくその旨を依頼者に報告しなければなりません。

 

 

 

イ 誤り

 

専任媒介契約の有効期間は3か月を超えることができません

また、契約を更新することができるのは、契約終了時に依頼者の申出があった場合に限られます。
しかし、媒介契約に関する規制については依頼者が宅建業者である場合でも何ら特別扱いはありません。

つまり、自動更新は一般媒介で特約つけた場合のみ!

 

 

 

ウ 誤り

 

専任の場合、宅建業者は媒介契約の日から

7日以内休業日を除く

に「指定流通機構」に登録しなければなりません。


物件を登録すると、指定流通機構から登録を証する書面が発行されます。

宅建業者は、この書面を遅滞なく依頼者に引き渡す必要があります。
見せるだけじゃ、ダメ絶対!

 

 

 

 

エ 誤り

 

業者が報酬の限度額を超えて受領することができるのは、以下の場合です。

 

依頼者の依頼によって行う広告料金

②依頼者の特別の依頼のよる特別の費用(現地調査費など)

 

Bが特別に依頼した広告の費用を受領することは可能ですが、指定流通機構への情報登録料をBに請求することはできません。

 

 

 

<もっと詳しく>

 

媒介契約とは・・・

不動産を売りたい人が宅建業者

「買いたい人を見つけてくれませんか?」

と依頼し、宅建業者

「いいですよ」と承諾すること

 

 

 

また、逆に、買いたい人が「不動産を売ってくれる人を見つけてくれませんか?」

と依頼し

宅建業者が「いいですよ」と承諾すること

 

つまり仲介役です。

 

 

 

 

 

 

媒介契約は3種類あります。

 

①専属専任媒介契約

・1社のみにしか依頼できない、かつ自分で買主を見つけても必ず業者を通さないといけない

・5日(休業日含まない)以内にレインズ登録

・最長3ヶ月間

・1週間に1回以上の業務報告

 

 

②専任媒介契約

・1社のみ、自分で見つけた人は業者通さなくてオッケー!

・7日(休業日含まない)以内にレインズ登録

・最長3ヶ月

 ・2週間に1回以上の業務報告

 

 

③一般媒介契約

・何社でもオッケー

・期間の制限もなし

・業務報告不要

・レインズ登録不要

 

 

※レインズ = 指定流通機構

 

 業務報告はどのぐらいの反響があって、何件ぐらいが内見になったかたなどの報告です。

 

文書でも口頭でもどちらでも大丈夫です!

 

媒介契約書に記載しなければならない内容は宅建業法で決まっています。

下記内容は必ず記載しなければなりません。

 

  1. 宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示
    建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
  2. 宅地又は建物を「売買すべき価額」又はその「評価額」
    売買の場合→売買すべき価格
    交換の場合→評価額
    宅建業者価格や評価額について意見を述べるときはその根拠を明らかにしなければならない
  3. 宅地又は建物について、依頼者が他の宅建業者に重ねて売買又は交換の媒介・代理を依頼することの許否
    および、これを許す場合の他の宅建業者を明示する義務の存否に関する事項
    →簡単に言えば、一般媒介なのか専任媒介なのかということ。一般媒介の場合、明示型なのか非明示型なのかということ
  4. 媒介契約の「有効期間」及び「解除」に関する事項
  5. 指定流通機構への登録に関する事項
    →指定流通機構に登録するのかしないのか
  6. 報酬」に関する事項
    →仲介手数料はいくらなのか
  7. 既存建物(中古建物)の場合:建物状況調査(構造耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分の状況調査)を実施する者のあっせんに関する事項・・・建物状況調査を希望する依頼者に対して、宅建業者が調査業者をあっせん(紹介)するかどうか
  8. 国土交通大臣が定めた標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別
    →標準媒介契約約款とは、細かい内容まで決められているのですが、それに基づいて媒介契約書を作成したかどうかを伝える。別にこの標準媒介契約約款に従って記載する義務はない。最低限上記1~7までの内容が記載されていれば、宅建業法違反とはならない

 

 

 

<まとめ>

専属専任、専任、一般媒介は聞けばなんとなくわかる内容かもですね。

 

ただ、休業日含まないとかそんな細かいとこまで過去問で出るの?

きっつwwwwww

 

あと347日!② 営業保証金について

どうも!

タッケンです!

 

 

更新できなかった分が今日で終わり、やっと昨日の僕に勝ち、今日の僕と対等になりました。

 

また、がんばって勉強していきたいと思います。

 

 

 

本日は「営業保証金」について勉強したいと思います。

 

まずは、過去問!

 

営業保証金を供託している宅地建物取引業者Aと宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という。)の社員である宅地建物取引業者Bに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 新たに事務所を設置する場合、Aは、主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべき営業保証金に、Bは、保証協会に納付すべき弁済業務保証金分担金に、それぞれ金銭又は有価証券をもって充てることができる。
  2. 一部の事務所を廃止した場合において、営業保証金又は弁済業務保証金を取り戻すときは、A、Bはそれぞれ還付を請求する権利を有する者に対して6か月以内に申し出るべき旨を官報に公告しなければならない。
  3. AとBが、それぞれ主たる事務所の他に3か所の従たる事務所を有している場合、Aは営業保証金として2,500万円の供託を、Bは弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしなければならない。
  4. 宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、Aに関する債権にあってはAが供託した営業保証金についてその額を上限として弁済を受ける権利を有し、Bに関する債権にあってはBが納付した弁済業務保証金分担金についてその額を上限として弁済を受ける権利を有する。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

正解は3!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ふぅ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<解説>

1 誤り

 

業者が開業後、新たに事務所を設置した場合、

その事務所についても営業保証金事務所ごとに500万円)を供託する必要があります。

営業保証金を供託する先は、主たる事務所の最寄りの供託所です。
この供託は金銭だけでなく一定の有価証券国債証券、地方債証券など)で行うこともできます

 

・保証協会に加入している場合

 

保証協会の社員である宅建業者が新たに事務所を設置したときは、

その日から2週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければなりません。

保証金とは違うのでごちゃごちゃにならないように!


納付は必ず金銭で行う必要があり、有価証券で納めることはできません。

 

 

2 誤り

 

一部のの事務所を廃止した場合

営業保証金を取り戻すためには、還付請求権者に対して6か月以内に申し出るべき旨を公告する必要があります。

誰か被害を被っている人がいる場合に、業者にすぐそのお金を返したら保証できなくなってしまうので、一定期間をもうけて申し出人がいないか確認するためです。

 

※例外

①主たる事務所の移転(2重供託からの取戻し)

②発生から10年経過

③保証協会に加入時

 

 

保証協会の社員の場合、一部の事務所を廃止したことにより保証協会から弁済業務保証金分担金の返還を受ける場合には、保証協会は公告をする必要がありません

  • 一部事務所の廃止→公告は不要
  • 社員の地位を喪失→公告が必要

※公告の必要があるのは、「社員の地位を失ったとき」です。

また、公告が必要な場合でもそれを行うのは保証協会であって社員ではありません。

 

 

3 正しい

 

営業保証金は、

主たる事務所につき1,000万円

従たる事務所1か所につき500万円

 

主たる事務所につき1,000万、従たる事務所につき500万×3=1,500万、合計2,500万円の供託が必要になります。

 

弁済業務保証金分担金は、

 

主たる事務所につき60万円

従たる事務所1か所につき30万円

 

主たる事務所につき60万、従たる事務所につき30万×3=90、だから、合計150万円の納付が必要である。

 

 

 

 

4 誤り

 

還付請求権者が弁済を受けることができる額の上限は、供託した営業保証金の額です。

 

還付請求権者は、Bが社員でないとしたならば供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内において、弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有します。
「弁済業務保証金分担金」の額に限定されるわけではありません。

 

 

 

<もっと詳しく>

 

供託所の意味は

宅建の取引において業者の過失などで高額の損失を被った場合、

被害を受けた方はそれを補償してもらわないといけません。

もし、過失があった宅建業者がお金を払う資金がないと被害者が困りますよね。

そのために宅建業者が業務を開始する前に供託所というところにお金などを預け、

万一のときは、被害を被った一般消費は供託所は被害額を請求することができます。

 

金銭の評価↓

金銭または一定の有価証券
金銭・国債:評価額の100%

地方債・政府保証債:評価額の90%   ←  ここだけ覚えて

国土交通省で定める有価証券:評価額の80%

 

 

免許の日から3ヶ月以内宅建業者より供託した旨の届出がない場合

免許権者は届出をすべき旨の催告をしなければなりません。


催告から1ヶ月以内に再び宅建業者より供託した旨の届出がない場合、

免許権者は免許を取り消すことができます
催告は義務

免許の取消しは任意です。

 

廃業等で営業保証金を取り戻す場合、

6ヶ月以上の期間を定めて、業務を終了する旨の公告なければなりません。

 

 

事務所所移転により、

最寄りの供託所が変更する場合、

営業保証金の保管替えをしなければなりません。

 

金銭のみで供託していた場合従前の供託所に対して、

移転後の主たる事務所の最寄りの供託所へ保管替えを請求します。

 

上記以外の場合、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に新たに供託しなおさなければなりません。

つまり、2か所に供託している状態で、移転前の供託所から取り戻すことになります。(公告不要)

 

営業保証金の還付

還付とは、宅建取引により損害受けたものが宅建業者が供託している営業保証金から弁済を受けることを言います。


① 被害者が供託所から還付を受ける



② 供託所が免許権者(知事もしくは国土交通大臣)に通知



③ 免許権者が宅建業者に不足額を供託するよう通知



④ 通知を受けてから2週間以内に供託した旨の書類を免許権者に届出

 

還付を受けられる額

還付額は

「営業保証金の範囲内」に限られます。

例えば、債権額が2,000万円だとしても、営業保証金の額が1,500万円ならば、残りの500万 円は営業保証金からは還付されず、宅建業者の他の財産を探すことになります。

 

還付を受けられる者

還付できるものは宅建取引によって損害を被ったもの限定です。

 

広告業者への広告料の支払い内装業者のリフォーム費用給料未払いなどは

含まれません

宅建業者は還付請求できない = 宅建業者宅建業の取引により損害を受けても、還付請求することができなくなりました。

業者同士は 自己責任ということですねー

 

 

 

 

供託金の不足した場合

営業保証金が還付され、供託すべき営業保証金額に不足が生じた場合、宅建業者は還付 した額に相当する営業保証金を不足の通知があった日から2週間以内に供託しなければなりません。
この期限を過ぎても供託しない宅建業者は、業務停止処分を受けることがあります。

 

供託所等の説明

営業保証金を供託している宅建業者は、営業保証金を供託した「供託所及びその所在地」を、取引相手に対して、契約が成立するまでの間説明しなければならない。
ただし、取引相手が宅建業者の場合は説明を省略できます!

 

<まとめ>

 

営業保証金については、まず保証協会に加入しているのかしていないのかを見極めるとやりやすいですね。その中で、どっちの場合はどういう条件かを抑えれば大丈夫です。

 

僕ははずしましたけどwwwwww

 

 

あと347日!① 宅地建物取引業者の欠格事由

どうも!

タッケンです!

 

 

 

今日はですねー

ええ

 

4日間更新できなかった分をまとめて更新しておりますが、

なんと昨日も更新できませんでした。

 

 

僕は最低な人間です。

 

 

 

 

 

 

1つの記事を作るのにだいたい3時間かかっております。

 

5記事作ったので、15時間作成しておることにまりますねwwww

 

 

 

 

 

 

 

ええ?

バカだって?www

 

ええ、僕にはそれしかできないですwwww

 

ちなみに、こんな記事作って勉強になっているかというとそうでもないです。

 

まったく頭に入ってこないww

 

 

 

 

僕は書いて覚えるタイプかもです。

 

 

それぞれのタイプにあわせて勉強するのが一番ですね

 

 

 

 

今回は「宅地建物取引業者の欠格事由」について勉強したいと思います。

 

 

 

では、過去問!

 

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

 

1 A社の役員Bは、宅地建物取引業者C社の役員として在籍していたが、その当時、C社の役員Dがかつて禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していないとしてC社は免許を取り消されている。この場合、A社は、C社が免許を取り消されてから5年を経過していなくても、免許を受けることができる。

2 E社の役員のうちに、刑法第246条の詐欺罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しない者がいる場合、E社は免許を受けることができない。

3 F社の役員のうちに、指定暴力団の構成員がいた場合、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反していなくても、F社は免許を受けることができない。

4 宅地建物取引業者G社は、引き続いて1年以上事業を休止したときは、免許の取消しの対象となる。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

正解は2!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

くそおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおああああおあおあおおあおあおおあおおあおおおあおあおおあおあおおおあおおあおあおああおおおおあおあおあおおあおおあおおおあおおあおおあおおあおおあおおあおあおおあおあおあおあおおあおおあおおあおおあおあおおおあおあ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<解説>

1 正しい

法人は下記3つの事由のいずれかで免許取消処分

①不正手段により免許を取得

②業務停止処分事由に該当し情状が特に重い

③業務停止処分に違反該当する

 

免許取消処分の聴聞公示日前60日以内に役員であった者で、

その取消しの日から5年を経過しないもものは

免許を受けることができません

C社は上記3つの事由以外の事由により免許を取り消されているので、その当時、C社の役員であったBは免許欠格事由に該当しません。BがA社の役員であっても、A社は免許を受けることができます。

 

 

2 誤り

罰金刑に処せられて免許欠格事由となるのは、
 
宅建業法違反一定の犯罪背任罪傷害罪暴行罪など
に限られます。
詐欺罪により罰金刑に処せられても免許欠格事由には該当しません

 

 

 

3 正しい

免許を受けようとする者が指定暴力団の構成員であるときは、免許欠格事由に該当
その者が法人の役員であるときは、法人も免許欠格事由に該当し免許を受けることができません。

 

 

 

4 正しい

宅建業者引き続いて1年以上事業を休止したときは、
免許権者は免許を取り消さなければなりません

 

 

<ポイント>

 

刑の軽重・種類により免許欠格事由は、次のようになります。
禁錮以上の刑の場合

犯罪の種類は問わず、執行後5年間は免許が受けられない


罰金刑の場合

宅建業法違反や一定の犯罪

・傷害罪

・傷害現場助勢罪

・暴行罪

・凶器準備集合及び結集罪

・脅迫罪

・背任罪

暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律違反

執行後5年間は免許が受けられない。

 

<もっと詳しく>

1.禁固以上の刑を受けた場合
刑罰の重い順

死刑

懲役

禁固

④罰金

⑤拘留

科料

ちなみに、行政法規違反に対する「過料」は刑罰ではないです。


つまり、

「死刑、懲役、禁固」の刑を受ければ、

その罪名に関係なく原則として刑の執行を終わった日から5年間は免許の欠格事由に該当することとなります。

 


2.一定の犯罪について罰金刑を受けた場合
4種類の犯罪です。

宅地建物取引業への違反に対する罰金の刑
②「傷害罪・暴行罪・脅迫罪・背任罪・傷害助勢罪・凶器準備集合罪」に対する罰金の刑
③暴力行為等処罰に関する法律への違反に対する罰金の刑
暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律への違反に対する罰金の刑

 


3.「刑の執行を終わった日から5年間」の意味


「刑の執行を終わった日」 = 監獄から出所した日

 

罰金の場合は金銭を納付した日 = 「刑の執行を終わった日」

 


4.「刑の執行を受けることがなくなった日から5年間」の意味


「仮出所における残刑期満了の日から5年間」という意味です。

は?


仮出所とは、刑期の3分の1を経過したときに地方更正保護委員会の処分により仮に出獄することをいいます。

 

は?

つまり、

「刑の執行を受けることがなくなった日から5年間」 = 「残刑期がすべて終了した日から5年間」という意味です。

 



5.執行猶予の場合


執行猶予とは「刑の執行を一定期間猶予すること」です。

執行猶予期間が無事終了したときは、刑の言い渡しそのものが失効します。

 


つまり執行猶予の場合は、執行猶予期間が経過すれば、犯罪そのものが消滅します。

 

その翌日から直ちに宅地建物取引業の免許を受けることが可能です!

 

 


6.時効の場合


時効とは、犯罪行為が終わったときから一定期間が経過することにより、刑事訴訟を提起することができなくなるという制度である。
そのため、時効が完成した日が「刑の執行を受けることがなくなった日」に該当すると解釈されている。

時効完成の日 = 「刑の執行を受けることがなくなった日」です。

この日から5年間は免許を受けることができません。

 

 

 

<まとめ>

 

いろいろややこしいですが、どんな時に免許がうけれないかの条件を適格に覚えれば正解できるみたいです!

 

僕ははずしましたけどwwwwwww

 

 

 

 

あと348日!② 被保佐人、補助人って誰?

どうも!

タッケンです!

 

本日の勉強テーマはこちら!

 

「宅地建物取引士の欠格事由について」の「被保佐人」とか「補助人」って誰?

 

っていうのを勉強していきたいと思います。

 

 

欠格事由は10個あります。

※下記記事参照 

takken365.hatenadiary.com

 

 

 まずは過去問!

 

 

後見人制度に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 成年被後見人が第三者との間で建物の贈与を受ける契約をした場合には、成年後見人は、当該法律行為を取り消すことができない。
  2. 成年後見人が、成年被後見人に代わって、成年被後見人が居住している建物を売却する場合には、家庭裁判所の許可を要しない。
  3. 成年後見人は、自ら後見する未成年者について、後見開始の審判を請求することはできない。
  4. 成年後見人は家庭裁判所が選任する者であるが、未成年後見人は必ずしも家庭裁判所が選任する者とは限らない。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

正解は4です!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

あああ

ああ

 

なんでだあああああ

 

ああああああああああああああああああああああああああああああああああさあああああああああああああああああああああああああさあああああさああああさああああああああさささささあああああああああああああ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<解説>

1 誤り

成年被後見人の法律行為は、取り消すことができます。

例外:日用品の購入その他日常生活に関する行為は取り消せせません。


「建物の贈与を受ける契約」は、日常生活に関する行為にはあたりません。
取消権は制限行為能力者だけでなく、その代理人も有しています。

そして、成年後見人は、被後見人の法定代理人です。そのため、成年後見人が契約の取消しを行うことも可能です。

 

 

 

 

2 誤り

成年後見人が、成年被後見人に代わって居住用不動産を処分するには、家庭裁判所の許可を得る必要があります

 
 

 

3 誤り

 

成年後見人は、後見開始の審判を請求することができます。

※未成年の知的障害者が成年に達すると、法定代理人が誰もいなくなるという事態が生じます。

これを防ぐために、未成年者が後見開始の審判を受けることができるようになっているわけです。

 

 

 

 

4 正しい

 

成年後見人は、後見開始の審判のときに、家庭裁判所が職権で選任します。

 

そのため、成年後見人は必ず家庭裁判所が選任する者です。

※未成年後見

①指定未成年後見

未成年者に対して最後に親権を行う者が遺言で指定します。

※この指定が無い時は②になります。

 

 

②選定未成年後見

家庭裁判所が選任する者でないもの(①指定未成年後見人)が含まれています。

 

 

 

<ポイント>

 

宅建業法は基本的に民法をもとに決められているところが多いです。

 

今回のテーマは民法をかじってるような感じですね。

 

ややこしいです。

 

 

まずは言葉の解説!

 

成年被後見人(せいねんひこうけんにん)」

 

「被(ひ)」が付くと当該人です。

被がつかないのは該当しない人です。

ややこしいなwwww

成年被後見人とは、

「痴呆」

「知的障害」

精神障害

などの重度の精神障害を持つ者を言います。

法律用語では、事理を弁識する能力(判断能力)を欠く状況にある人を言います。

 

精神的障害の重い順

①「成年被後見人」 ※症状が一番重い

精神障害者であっても「後見開始の審判」を受けていない者は成年被後見人ではありません。

つまり、精神障害者でも裁判所から「成年被後見人」ですよ!と言われない限りはそうならないということです。

家庭裁判所によって選任された者が成年被後見人保護者という意味です。


そして、成年後見人は、法律によって代理権が与えられているので、法定代理人と呼びます。

また下記のような権利もあります!

 

成年被後見人代理人として、契約を締結することができます→代理権

成年被後見人が単独で土地の売買契約をしてしまったら後で取消せます→取消権

同じように追認もできます→追認権

 

 

②「被保佐人

 

 

③「被補助人」 ※症状が一番軽い

 

 

 

基本的に単独で有効は法律行為(契約等)はできないです。

契約をしてもあとで取り消すことができます。

 

 

 

 

 

<まとめ>

被保佐人、被補助人も同じ意味です。

精神病の重度で名前が変更になるだけで、基本は同じです。

 

よくわらないけど、とりあえずこういう人たちがいるんだということを覚えておく程度で良いと思うんですよwww

ええwww

あと348日!① 宅地建物取引士の欠格事由

どうも!

タッケンです!

 昨日は4日間分更新すると言っておきながらできませんでした。

 

僕は最低な人間です。

 

 

今日もまとめて3日間分更新します!

 

 

 

あー長いねー

 一気にまとめてやると長いよねー

 

はかどらいないよねーwwwww

 

 

僕の仕事は不動産業です。

 

携わっていると

「あ〜あれね!」

ってわかる部分もありますが、

実際に業法にのっとって行われているかと思うと、疑問に思う部分も多々あります。

 

ただ、宅地建物取引士はほしいwwww

 

 

ただただほしいwwww

 

 

勉強します。

 

 

今日は

「宅地建物取引士の欠格事由」

 

について勉強したいと思います。

まずは、過去問!

 

宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1 宅地建物取引業者A社は、取締役Bが道路交通法に違反し、懲役1年執行猶予3年の刑に処せられたため、免許取消処分を受けた。Bが取締役を退任した後、A社は改めて免許申請をしてもBの執行猶予期間が経過するまでは免許を受けることができない。

2 C社の取締役が刑法第198条(贈賄)の罪により罰金の刑に処せられ、その執行を終えてから3年を経過した場合であっても、C社は免許を受けることができない
 
3 D社の取締役が、刑法第204条(傷害)の罪により懲役1年執行猶予2年の刑に処せられた場合、刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく、かつ猶予期間の満了の日から5年を経過しなければ、D社は免許を受けることができない。
 
4 甲県知事の免許を受けているE社の取締役Fが、刑法第208条(暴行)の罪により罰金の刑に処せられた場合、E社の免許は取り消される。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

正解は4!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

くそおお

おおお

おおおおおおおおおおおおおおおおおお

おおおおおおおおおおおお

おおお

 

おおお

おおおおお

おおおおお

おおお

おおお

 

 

 

 

 

 

<解説>

1 誤り
 
宅地建物取引業者が法人である場合において、その役員禁錮以上の刑に処せられた場合法人は免許を取り消されます。
ただ、A社では、取締役Bは退任しており、新たに宅地建物取引業者の免許を申請した場合、A社の他の役員に欠格事由がなければ免許を受けることができ、Bが執行猶予期間が経過するまでは免許を受けることができないというような制限はないです。
 
 
 


 
2 誤り
 
法人でその役員又は政令で定める使用人のうちに欠格事由がある場合は免許を受けることはでません。ただ、C社の取締役が受けたのは罰金であり、宅地建物取引業法違反等の一定の罪により罰金刑を受けたわけではなく、贈賄罪により罰金刑を受けたのであるから、C社の取締役は、そもそも欠格事由に該当しておらず、C社も免許を受けることができます。


 
 
 
3 誤り
 
D社の役員に欠格事由があれば、D社は免許を受けることができないが、D社の取締役は、執行猶予の言渡しを取り消されることなく、執行猶予期間を満了しています。
この場合、執行猶予期間を満了すれば直ちに免許を受けることができ、5年の経過を待つ必要はありません。

 
 
4 正しい
 
宅地建物取引業者が法人である場合において、その役員又は政令で定める使用人のうちに欠格事由に該当する者があるに至ったときは免許を取り消されます。
E社の取締役Fは、暴行罪により罰金刑を受けており、欠格事由に該当するので、E社も免許を取り消されます。

 

 

<ポイント解説>

<登録を受けれないもの>
宅地建物取引士登録を受けることができないものの条件として下記に記載します。

10個あります。

 



1.成年被後見人被保佐人復権を得ていない破産者

※ちょっと意味わかんないねwww

誰だよこいつらってなるよねwww

ちょっとこれは長いから別記事で解説したいと思います。

 

 

2.禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わって5年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者

 

これも意味わかんないなーwwwww

 

今回のテーマは何回かに分ける必要がありますねー

 



3.一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わって5年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から5年を経過しない者



一定の罰禁刑:

宅建業法違反

②暴行罪

③脅迫罪

④傷害罪

⑤背任罪

暴力団による不当な行為の防止に関する法律違反

 

 

 

4.不正手段による免許取得、業務停止処分に違反するとして免許を取り消され、取消しの日から5年を経過していない者(法人の場合、免許取消処分の聴聞の公示日前60日以内にその法人の役員であった者)

 



5.上記4番に該当するとして免許取消処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定までの間に廃業の届出をし、その届出から5年を経過していない者

 

 



6.上記5番の期間内に合併により消滅した法人、または解散・廃業の届出をした法人の、聴聞の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅または届出から5年を経過していない者

 

 



7.宅建業の営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者

免許基準の場合は、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であっても、法定代理人が欠格事由に該当していなければOKです!

言ってる意味がわからないwwwwwww

法廷代理人ってだれやwww

あ、親とかねwww

 

 



8.不正登録等の理由で登録の消除処分を受け、その処分から5年を経過していない者

 

 



9.不正登録等に該当するとして登録の消除処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定までの間に登録消除の申請をし、その登録消除から5年を経過していない者

 

 



10.事務禁止処分を受け、その禁止期間中に本人の申請により登録の消除がなされ、まだ禁止期間が満了していない者

※事務禁止処分を受け、自ら申請して登録を消除した場合は事務禁止期間中のみダメ、それがバレて登録消除処分を受けた場合は処分から5年もダメというわけです。

 

事務禁止期間が満了すればすぐに登録を受けられるということです!

また、免許基準の場合は、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であっても、法定代理人が欠格事由に該当していなければ、欠格ではないのですが、取引士の登録基準では、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は欠格となります。

※事務の禁止期間満了後、提出者からの「返還請求があれば」、取引士証は返還されます

 

<まとめ>

めちゃくちゃひっかけで問われるテーマです。

すごく難しいです。

ちゃんと覚えないと足元すくわれかねない問題となっております。

あーはらたつwwwwwww

 

あと349日!③ 宅地建物取引士

どうも!

タッケンです!

 

 

 

宅建業法マスター

 

それが今年の僕の目標です。

 

 

 

 

では、さっそく!

 今日は宅地建物取引士について勉強したいとおもいます。

 

 

 

 まずは過去問!

 

宅地建物取引業法に規定する宅地建物取引士資格登録(以下この問において「登録」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

  1. 業務停止の処分に違反したとして宅地建物取引業の免許の取消しを受けた法人の政令で定める使用人であった者は、当該免許取消しの日から5年を経過しなければ、登録を受けることができない。
  2. 宅地建物取引業者A(甲県知事免許)に勤務する宅地建物取引士(甲県知事登録)が、宅地建物取引業者B(乙県知事免許)に勤務先を変更した場合は、乙県知事に対して、遅滞なく勤務先の変更の登録を申請しなければならない。
  3. 甲県知事登録を受けている者が、甲県から乙県に住所を変更した場合は、宅地建物取引士証の交付を受けていなくても、甲県知事に対して、遅滞なく住所の変更の登録を申請しなければならない。
  4. 宅地建物取引士資格試験に合格した者は、宅地建物取引に関する実務の経験を有しない場合でも、合格した日から1年以内に登録を受けようとするときは、登録実務講習を受講する必要はない。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

正解は3!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

うそだろおおおおおおおおおおおおおおおおお

おお

おおおおおおお

おお

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<解説>

 

1 誤り

 

以下の理由で免許を取り消された宅建業者は、取消しの日から5年間、宅建士として登録を受けることができません。

 

  1. 不正の手段により免許を受けたとき
  2. 業務停止処分事由に該当し情状が特に重いとき
  3. 業務停止処分に違反したとき

 

免許を取り消された法人業者の役員であったものも同様です。

さらに、取消処分に係る聴聞の期日・場所の公示日からさかのぼって60日以内に法人の役員であった者も、同様の扱いを受けます。

ただ、1では「政令で定める使用人」です。

過去に勤務していた宅建業者が免許取消処分を受けたとしても、その法人の役員でなかった以上、宅建士登録における欠格要件には該当しません。したがって、登録を受けることができます。

 

 

2 誤り

 

宅建士登録を受けている者について、宅建士登録簿の登録事項に変更があった場合には、遅滞なく、変更の登録の申請をする必要があります。


勤務先宅建業者の商号・名称・免許証番号」が含まれます。
したがって、宅建業者AからBに勤務先を変更した場合には、変更の登録が必要です。

変更の登録の申請先は、登録を受けている知事です。今回の問題では、甲県知事に申請することになります。

「乙県知事に対して」とする点が誤りです。

 

 

3 正しい


宅建士登録を受けている者について、「住所」に変更があった場合には、遅滞なく、変更の登録の申請をする必要があります。

宅建士証の交付を受けていない者であっても、この義務を免れることはできません。

宅建士が氏名又は住所を変更したときは、変更の登録だけでなく、宅建士証の書換え交付の申請も必要になります。

 

 

4 誤り

 

宅建士の登録を受けるためには、

2年以上の実務経験があるか

国土交通大臣指定の講習(登録実務講習)を受講していることが要求されます。

 


実務経験がない場合には、登録実務講習を受講する必要があります。

宅建試験合格から1年以内であっても、この義務は免除されません。

※合格から1年以内であれば免許されるのは、宅建士証の交付を申請する際の法定講習です。

これは法律の知識をアップデートするための講習なので、宅建試験合格直後の人には不要とされています。

 

 

 

 

宅建士についてまとめてみました。


まず、宅建試験に合格したら登録です。

受かった都道府県知事に申請しましょう。

 

ただ、この宅地建物取引士登録に条件があります。

さっきも解説にありました。

1.2年以上の実務経験を有している
2.国土交通大臣が指定する実務講習を受講し修了している

このどちらかを満たしていないと宅地建物取引士登録はできません。

 

2番ですが、「登録を受けようとする者が宅建試験に合格した試験を行った都道府県知事が指定する講習」というひっかけ問題がよく出題されますが国土交通大臣が指定する講習ですのでご注意ください。

そして都道府県知事が、一定事項を「宅地建物取引士資格登録簿」に登載することにより、宅地建物取引士登録が行われます。この宅地建物取引士登録の効力は全国に及び、登録の消除を受けない限り、一生有効となります。


宅地建物取引士登録の移転>

宅地建物取引士登録を受けている者が、登録先以外の都道府県で業務に従事しようとする場合は、登録の移転を行うことができます。

できるのであって強制ではありません

「登録の移転を行わなければならない」というひっかけ問題に注意です。

この登録の移転は現に登録を受けている都道府県知事を経由して行うということは覚えておいてください。

また、事務禁止処分を受けている業者はその期間、移転申請できません。




宅地建物取引士資格登録簿の変更の登録>

登録を受けている宅地建物取引士は、宅地建物取引士資格登録簿の記載事項のうち、

1.氏名
2.本籍・住所
3.勤務先の宅建業者の商号・名称、免許番号

 


に変更があった場合、

遅滞なく変更の登録を申請しなければなりません。

登録の移転と違いこちらは義務です。

つまり、登録を受けている宅地建物取引士が引越しをした場合、

登録の移転は必要ありませんが、

変更の登録は必要ということです。

登録の移転ができるのは「勤務先」が変わった場合のみということです。



死亡等の届出>

登録を受けている宅地建物取引士が死亡した場合、

登録を消除するための届出をしなければなりません。

ただ、誰がその届出をするのかということです。



・死亡                                     → 相続人
成年被後見人となった        → 成年後見
被保佐人となった               → 保佐人
・その他(破産など)         → 本人

 



この届出は、登録消除理由に該当した日から30日以内に行う必要があります。

ただ、死亡の場合だけは相続人が死亡を知った日から30日以内となります。

本人から登録消除の申請があった場合や、本人の死亡が判明した場合などは、都道府県知事は自ら登録の消除をしなければなりません。


宅地建物取引士証>

宅地建物取引士登録を受けている者は、

その登録している都道府県知事に対して宅地建物取引士証の交付を申請することができます。宅地建物取引士証とは、自分が宅地建物取引士であることを証明する身分証明書であり、宅地建物取引士として仕事をするときは常に携帯しておく必要があります。宅地建物取引士の仕事とは、以下の3つです。

1.重要事項の説明
2.重要事項の説明書面(35条書面)への記名押印
3.37条書面への記名押印

取引関係者から請求があったときは宅地建物取引士証を必ず提示

重要事項の説明の際には請求がなくても必ず提示する必要があります。


交付は、申請前6ヶ月以内に

「登録をしている都道府県知事が国土交通大臣省令の定めるところにより指定する講習」(法定講習)を受講する必要があります。

 

※次の場合にはこの講習が免除

1.宅建試験合格から1年以内
2.登録の移転での交付(前の宅地建物取引士証と引換え)

宅地建物取引士証の有効期間は5年間となります。


宅地建物取引士証の返納・提出・書換え・引換え>


1.返納

宅地建物取引士は、登録を消除された場合、宅地建物取引士証が効力を失った場合(失くしたと思って再交付を受けた後に見つかった前の宅地建物取引士証など)は、その交付を受けた都道府県知事に宅地建物取引士証を「返納」しなければなりません。

2.提出

宅地建物取引士は、事務禁止処分を受けた場合、その交付を受けた都道府県知事に宅地建物取引士証を「提出」しなければなりません。事務禁止期間が満了すれば、返還請求をすることにより返還されます。

3.書換え

宅地建物取引士は、氏名または住所に変更があった場合、「変更の登録」の申請とともに宅地建物取引士証の「書換え交付」を申請しなければなりません。

4.引換え

宅地建物取引士は、登録先以外の都道府県で従事するため「登録の移転」の申請を行った場合、宅地建物取引士証の「引換え交付」を申請しなければなりません。

※新しい取引士証をもらえますが、有効期間は前の取引士証の残り期間であるという点にご注意ください。 

 

 

<まとめ>

僕はこの免許の届出とかどこに誰が何をしたときに申請するかとかが苦手です。

今日気ずきました。

嫌いです。

とても。

 

なのでフローチャートを作ってみようとおもいます。

ちょっと時間がかかるので、しばしお待ちを!

 

あと349日!② 事務所に備えるべきもの

どうも!

タッケンです!

 

 

本日は宅建業法の事務所とは何かについて勉強しました。

「事務所に備えるべきもの」

この辺もテストに出るみたいです。

 

あまり何回かに分けて勉強するのは好きじゃないですが、

内容が多いのでいたしかたないですねー

 

 

 

 

 

まずは過去問!

 

 宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち、正しいものはどれか。

 

1、宅地建物取引業者は、その事務所ごとにその業務に関する帳簿を備えなければならないが、当該帳簿の記載事項を事務所のパソコンのハードディスク に記録し、必要に応じ当該事務所においてパソコンやプリンターを用いて紙面に印刷することが可能な環境を整えていたとしても、当該帳簿への記載に代えることができない。

 

2、宅地建物取引業者は、その主たる事務所に、宅地建物取引業者免許証を掲げなくともよいが、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。

 

3、宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、宅地建物取引業に関し取引のあった月の翌月1日までに、一定の事項を記載しなければならない。

 

4、宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が取引士で宅地建物取引士証を携帯していれば、従業者証明書は携帯させなくてもよい。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

正解は2!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

うあああああああ

ああ

ああ

ああ

ああああああああああああああああ

 

ああああ

あああああ

 

 

 

今回の問題は事務所の問題とちょっと内容が被りますが、まあいいでしょうwwwwwwwwww

 

 

 

 <解説>

1 誤り

 

宅建業者は、その事務所ごとに帳簿を備える必要があります。
電子計算機に備えられたファイル・磁気ディスクに記録され、必要に応じ電子計算機その他の機器を用いて明確に紙面に表示されるときは、その記録を帳簿とすることができます。
つまり、パソコン上で帳簿を管理してもよいということです。

 

 

 

 

 

2 正しい

 

事務所等の公衆の見やすい場所には、国土交通省令に定める標識を掲げなければなりません。
一方、宅地建物取引業者免許証については、掲示しなくても構いません

 

 

 

3 誤り

 

帳簿の記載は、宅建業に関し取引のあった都度行わなければなりません。
翌月1日にまとめて行うのはダメです。

 

 

 

 4 誤り

宅建業者の従業者は、取引の関係者から請求があったときは、従業者証明書を提示しなければなりません。
取引士証を提示しても義務を果たしたことにはなりません。
取引士証ではダメです。

 

 

 

 

 

 

事務所ごとに備えるべきものとについて下記に記載します。

 

 

 

1、標識
宅建業者であるかどうかを確認するためのもの

 

2、報酬額の掲示

宅建業者が媒介や代理を行った場合にお客様に請求できる仲介手数料(報酬)の上限額がいくらか分かるように掲示します。この報酬額の上限は宅建業法で決められています。

 

3、従業者名簿

国土交通省令で定めるところにより、事務所ごとに、従業者名簿を備え付けなければなりません。

取引関係者から請求があった場合は従業者名簿を閲覧させなければなりません。
最終の記載をした日から10年間保存しなければなりません。
従業者名簿の記載事項から「住所」が削除されました。

 

 

4、帳簿

帳簿は閲覧の義務はありません。

また、5年間保存が必要です。

 

 

5、専任の取引士

業務に従事する者5人に1人以上の割合で成年者である専任の取引士をおかなければなりません。専任とはその会社に勤めているとうい感じです。

硬く言えばその会社で業務に従事する者ですね。これは、パートのおばちゃんなども業務に従事する人に含みます。
そして、この人数が不足した場合、宅建業者2週間以内に新しい取引士を補充するなどの措置を取らなければなりません。

 

 

 

 

<まとめ>

標識、報酬額は事務所ごとに見やすい場所に設置しないといけないです。

よく業者の事務所に行くと置いてありますが、そういうことですね。

また、登録免許証は義務付けられてないので、お気をつけください!

 

あと349日!① 事務所

どうも!

タッケンです!

 

あー

今年も残りも少なくなってきましたね

 

あと2か月です

 

 

 

 

時が過ぎるというのはあっというまですね

 

 

もう僕も30歳です

 

と、いいつつも

 

心は5歳児のままです。

 

 

 

 

 

 

 

では、勉強しますか!

ね!

 

 

 

4日間ぐらい更新できませんでした。

毎日勉強する

言っておきながら

 

ほんとにすみません。

 

 

 

 

 

僕は最低な人間です。

 

 

 

 

 

 

 

 

宅建業法の今回のテーマは?

じゃじゃんんんんんんんんんんんんんん!

「事務所」についてやりたいと思います!

 

 

 

 

まずは過去問!

 

次の記述のうち、宅地建物取引業の規定によれば、正しいものはどれか。

 

 1、宅地建物取引業者は、販売予定の戸建住宅の展示会を実施する際、会場で売買契約の締結や売買契約の申込みの受付を行わない場合であっても、当該会場内の公衆の見やすい場所に国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。

 

2、宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、閲覧に供しなければならない。

 

3、宅地建物取引業者は、主たる事務所には、設置しているすべての事務所の従業者名簿を、従たる事務所には、その事務所の従業者名簿を備えなければならない。

 

4、宅地建物取引業者は、その業務に従事させる者に、従業者証明書を携帯させなければならないが、その者が非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者である場合には携帯をさせなくてもよい。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

正解は4!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ひゃっほーーーーーーーーーwwwww

wwwwwww

 

 

 

 

<解説>

1、その通り

 

標識は、その宅建業者が免許を受けていることを明示してモグリ営業などを防止するための規定です。

契約行為(買受けの申込,契約の締結)を行うかどうかに関係なく、

取引主任者の設置義務の有無を問わず、

公衆の見やすい場所に,標識を掲げなければいけません

 

つまり、標識は業務を行う場所であれば必ず設置しないといけないと言うことです

 

 

 

2、帳簿を閲覧させる義務はない

 

帳簿は事務所ごとに備えていなければなりませんが

・閉鎖後5年間保存

・業者が自ら売主となる新築住宅10年間保存

また、取引の関係者から請求があっても閲覧に供する義務はありません

取引の都度記載します。その中には取引の相手方等の個人情報も記載されています。

宅建業者やその従事者には守秘義務もあるので,帳簿を閲覧させることはできません。

 

※取引の関係者から請求があったとき閲覧に供しなければならないのは,従業者名簿です

 

3、従業者名簿の備え付け

 

宅建業者事務所ごとに,従業者名簿を備え

従業者の氏名,住所,従業者証明書の番号その他国土交通省令で定める事項を記載しなければなりません

 

ちょっとややこしいですが、「主たる事務所に設置しているすべての事務所の従業者名簿を従たる事務所にその事務所の従業者名簿を備える」のは宅建業法には違反しません。

ただ、宅建業法で義務付けているのは、

事務所ごとにその事務所の従業者の名簿を備えておくことなので、

3は誤りと判断しなければなりません。

 

 

 

4、従業者証明書の携帯

 

宅建業者はその従業者に、従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させることはできません

その従業者が、非常勤の役員や単に一時的に事務の補助をする者であっても同じです。取引の関係者から請求があったときは、

従業者証明書を提示しなければならないので、

宅建業者は,従業者証明書を携帯させる者の範囲を絞ることはできないのです。

 

 

とこんな感じです。

 

 

 

 

 

 

 

ポイントを下記に記載いたし ます。

 

 

 

宅建業法では以下の3つを「事務所」といいます。

 

 

1、本社、本店→主たる事務所

宅建業を営む本店はもちろん、営まない本店でも、支店で宅建業を営む場合、「事務所」にあたる

 

たとえば、本店は建設業、支店は宅建業を営む場合本店は「事務所」になります。

 

 

2、支店(従たる事務所)

 

営まない支店は「事務所」ではない!

 

これだけ覚えましょう。

 

 

3、業務を継続的に行える施設・場所、契約締結を有する使用人が置かれている場所

 

・継続定期に業務を行える施設・場所?→営業所等

・使用人とは?→支店長や所長等

 

 

 

 

 

 

 

 

<案内所>

業者は「事務所」で営業活動を行いますが「事務所以外の場所」でも営業活動は行われています。

例えば、新築マンション建築中の近くにモデルルームを建設したり、分譲住宅が行われている敷地内で案内所等を設置したりなどです。

 

案内所には、

「契約の締結や申し込みを受ける案内所」

「契約の締結や申し込みを受けない案内所」

があります。これは案内所を設置する宅建業者が自由に決めることができます。

「契約の締結や申し込みを受ける案内所」の場合のみ届出が必要です。

どういうことかというと

 

契約の締結や申し込みを受ける案内所を設置しようとする場合、

業務開始の10日前まで」に

免許権者」及び「案内所等の所在地を管轄する都道府県知事」の

双方に届出なければなりません。

 

 

まとめ

事務所については、何を掲示しないといけないかと、案内所、事務所(本店、支店)の違いを覚えればいけます。

 

 

 

 

 

 

 

 

あと354日! 宅建業の免許について

 

どうも!

タッケンです!

 

 

 

 

 

昨日は更新できませんでした!

 

 

僕は

 

僕は

 

最低な人間です。

 

 

 

 

 

 

 

本日は宅建業法の「免許」について勉強したいと思います。

免許といっても国交省都道府県知事から許可を得る「宅地建物取引業」の免許について勉強したいと思います!

 

宅地建物取引士についてはあとで上げます!

 

 

 

 

 

 

 

まず過去問!

 

 

 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

  1. 個人である宅地建物取引業者A(甲県知事免許)が、免許の更新の申請を怠り、その有効期間が満了した場合、Aは、遅滞なく、甲県知事に免許証を返納しなければならない。
  2. 法人である宅地建物取引業者B(乙県知事免許)が、乙県知事から業務の停止を命じられた場合、Bは、免許の更新の申請を行っても、その業務の停止の期間中は免許の更新を受けることができない。
  3. 法人である宅地建物取引業者C(国土交通大臣免許)について破産手続開始の決定があった場合、その日から30日以内に、Cを代表する役員Dは、その旨を主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならない。
  4. 個人である宅地建物取引業者E(丙県知事免許)が死亡した場合、Eの一般承継人Fがその旨を丙県知事に届け出た後であっても、Fは、Eが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなされる。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

正解は4!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

うあああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああ

 

 

 

 

 

 

1  誤り

免許証を返納しなければならない場合は下記の4つです。

 

  1. 免許換えにより免許が効力を失ったとき ⇒ ?

※免許換えとは?下の方で説明します。

 

 

  2.  免許の取消処分を受けたとき

⇒免許知事から言われるやる1悪いことすると免許は取り消されるよ

 

 

  3.  亡失した免許証を発見したとき ⇒ 失くしたときね

 

 4. 廃業等の届出をするとき

 

基本的には免許の有効期間内だとまだ使えてしまい買主さんが騙されてしまう可能性があるからですね~

 

 

つまり、免許更新を怠って有効期間が満了したとしても免許証を返納する必要はありません!

 

 
 
 
 
 

2  誤り

業務停止期間中であったとしても、免許が効力を失うわけではありません。

業務停止期間が経過すれば再び宅建業を営むことができるわけです!

そのため更新は当然オッケー

 

 
 
 
 
 

3  誤り

宅建業者が破産した場合は、

破産管財人が、30日以内に免許権者に届出なければなりません

 

Cを代表する役員Dはを届出義務者ではありません。

 

 

 

 

4  正しい

宅建業者が死亡した場合、

相続人は、その事実を知った日から30日以内

にその旨を免許権者に届け出る必要があります

 

宅建業者一般承継人は、

被相続人の免許が効力を失った後であっても、取引を結了する目的の範囲内において、宅建業者とみなされます

 

Fは、Eが生前締結した売買契約に基づく取引を結了する目的の範囲で宅建業者とみなされるわけです。

 

 

 

 

 

 

 

では、宅建業の免許の定義は何でしょうか?

 

 

 

 

宅地建物取引業の範囲はどうでしょうか?

 

「宅地・建物」「取引」「業」

 

この3つ全てに該当すれば地建物取引業のため宅建の免許が必要となります。

どれか一つでも満たさない場合は宅地建物取引業に当たりません。

 

 

宅地とは

  1. 現在、建物が建っている土地
  2. 将来、建物を建てる目的で取引される土地
  3. 用途地域の土地
    ただし、道路・公園・広場・河川・水路は宅地ではありません。

 

 

建物とは

あらゆる建物すべてで、建物の一部(マンション一室)も含まれます。

 

 

 

取引

  1. 自ら当事者として「売買」「交換」
  2. 他人間の契約を代理して「売買」「交換」「貸借」
  3. 他人間の契約を媒介して「売買」「交換」「貸借」

 

つまり、自ら貸借宅建業法の免許は不要です。

 

ここでけ覚えればばっちりですよ!

例えば、自分でアパートでを所有しているオーナーさんや大家さんは免許が不要だということです。

自らマンションの貸主となる場合は、取引に当たらず、複数の人反復して貸しても、宅建の免許は必要ありません。
最近では投資用マンション購入の方が増えてきていますが、この方は自らオーナーなので免許不要で賃貸することができます。

 

 

 

業とは

不特定多数反復継続して行うことを言います。
知人または友人のみに売却 ⇒ 不特定多数
社員に売却 ⇒ 特定(不特定多数ではない)
無報酬であっても、不特定多数または反復継続すれば業にあたります。

 

 

免許が不要な場合

宅建業を営むには宅建の免許が必要です。
しかし、免許を得ずに宅建業を営めます。

  1. 国、地方公共団体
  2. 信託会社、信託業務を兼営する銀行
    信託会社等国土交通大臣への届出れば、免許を受けたと見なされます。
  3. 認可宅建業者が資産運用を行う登録投資法人(ファンド)

 

 

 

宅建の免許換えとは?

事務所の新設・移転・廃止を行なうのに伴い、新たな免許権者より新規に免許を受け、従前の免許が失効することです

 

新たな免許を受けたときから5年間(従前の免許の残存有効期間が満了したときから5年間ではない)です!

 

 

 

 

 

 

新たな免許権者は、免許を与えた場合には、従前の免許権者に遅滞なく通知する

 

1.免許換えが必要となる場合

以下の3つの場合のみです!

 


国土交通大臣免許から都道府県知事免許への免許換え(2つの都道府県で事務所を構えていたが一つの県にまとめた場合など)


例えば、東京と大阪に事務所を設けていた宅地建物取引業者が、大阪の事務所を廃止する場合には、国土交通大臣免許から東京都知事免許への免許換えが必要です。

 

都道府県知事免許から国土交通大臣免許への免許換え(1つの都道府県で事務所を構えていたが2つ以上の県に新たに設ける場合など)


例えば、大阪にのみ事務所を設けていた宅地建物取引業者が、東京にも事務所を新設する場合には、大阪府知事免許から国土交通大臣免許への免許換えが必要です。

 

都道府県知事免許から別の都道府県知事免許への免許換え


例えば、東京にのみ事務所を設けていた宅地建物取引業者が、東京の事務所を廃止し、大阪に事務所を新設する場合には、東京都知事免許から大阪府知事免許への免許換えが必要である。 



宅地建物取引業者は、

1つの都道府県内に事務所を設置するときはその都道府県知事より免許を受け、

2以上の都道府県で事務所を設置するときは、国土交通大臣より免許を受ける

 

ちなみに、廃業の届け出は不要です。

 

 

まとめ

 長いけど、暗記や!

とりあえず、流れを覚えればいけるでしょ!

 

 

あと356日!② 【宅建業法の大まかなテーマ】

どうも!

タッケンです!

 

8種制限が終わりました。

さて、今回は何を勉強しますか?

 

 宅建業法をマスターしたいので、次はこのあたりを行きたいと思います。

大まかにテーマごとに分けてみます。

 

 

・免許

 

・欠格事由

 

・事務所

 

・宅地建物取引士

 

・営業保証金

 

・保証協会

 

・広告に関す規制

 

・媒介契約

 

・その他の業務上の規制

 

・監督処分

 

・報酬額の制限

 

 

 

今日は勉強しない!www

 

こういうテーマがあるということを勉強しました。

 

明日は免許についてやるで!