あと362日！②
どうも！
タッケンです！
なんとあと362日になってしまいました。
時間が経つのははやいですね～
あっという間っ
さて、今回は８種制限のその２を勉強したいと思います。
ます。
ます。
ます。
８種制限
- クリーンぐオフ制度
- 損害賠償額の予定等の制限 ←今日はここ！
- 手付金等の制限
- 自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限
- 手付金等の保全処置
- 割賦販売特約の解除等の制限
- 所有権留保などの禁止
- 瑕疵担保責任の特約制限
今日は2の損害賠償額の予定等の制限
についていきたいと思います。
損害賠償ってなんか悪い事したときに求められるお金的なイメージですが、さてどうでしょう・・・
ぐぐるｗｗｗｗ
得意のWikiです
不法行為の抑止が目的みたいですねー
では、過去問！
宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として締結する建築工事完了後の新築分譲マンション（代金3,000万円）の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
- ア Ａ社は、宅地建物取引業者である買主Ｂとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とする特約を定めることができない。
- イ Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｃとの当該売買契約の締結に際して、当事者の債務不履行を理由とする契約解除に伴う損害賠償の予定額300万円に加え、違約金を600万円とする特約を定めたが、違約金についてはすべて無効である。
- ウ Ａ社は、宅地建物取引業者でない買主Ｄとの当該売買契約の締結に際して、宅地建物取引業法第41条の２の規定による手付金等の保全措置を講じた後でなければ、Ｄから300万円の手付金を受領することができない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- なし
正解：３
はぁ～
さっぱりですなｗｗｗ
ちょっと手付金についてもはいってますが、まあいいでしょう
手付金てのは不動産を買うときに買主が売主に払うお金のことです。
物件残金に充当されるので残金が減るのです、いくら入れるかの制限みたいですねー
ただ、今は損害賠償について勉強しとんねんｗｗｗ
手付金については明日やｗｗｗ
損害賠償額の予定の制限
損害賠償の予定が高額になると、
消費者は万が一の時に非常に困ります！
そのため損害賠償の予定額の上限を決めることで、消費者を保護することを考えました。
損害賠償額の予定と違約金を合わせて
代金の２／１０（２割）まで
１０分の２を超えて契約した場合は、超えた分が無効となります。
また、損害賠償額の予定を定めなかった場合は実損額の負担となります
債務不履行などにより、損害賠償が発生した場合、損害賠償額がいくらかが問題となり、もめる場合が多いです。 そのため、事前に損害が発生した場合、いくらと決めておくことで、もめごとがないように しています。
つまり、契約の際に、万一損害が発生した時の賠償金額を定めることを損害賠償額の予定といいます。
はい、以上！
めちゃくちゃあっさりやけどこれさえ押さえとけばってやつ？
じゃあさっきの過去問はどないやねん
ア 誤り
ＡもＢも宅建業者という業者間取引について問われています。
損害賠償額の予定等に関する制限は８つの規制の１つであり、業者間取引には適用されません。したがって、売買代金の20％（3,000万×20％＝600万円）を超える損害賠償額の予定も許されます。
8種制限大前提の買主が宅建業者の場合は制限されない・・・
キターーーーーーｗｗｗｗ
イ 誤り
損害賠償の予定額と違約金の額を合算した額が代金の20％を超えることは禁止されています（宅建業法38条１項）。
本問では、代金が3,000万円なので、その20％である600万円が限度額です。これを900万円とする特約を定めることはできません。
しかし、この場合でも、損害賠償・違約金に関する定めの全てが無効となるわけではありません。20％を超える部分について無効になるだけです（同条２項）。
したがって、本肢の特約は、「損害賠償金・違約金の合計が600万円」という内容になります。
とうい事で以上が損害賠償の予定額についてでした。
まとめ
まあなんとなーくでしか覚えられないけど、
手付金の話と合わせてセットで覚えた方が良さそうやねーーーーｗｗ
あと362日！①
どうも！
タッケンです！
ほんとにすみません！
昨日は諸事情により投稿できなかったです。
言い訳です。
僕は最低な人間です。
昨日の分も合わせて2件投稿します！
最大の敵は自分
最大の味方も自分
僕はやるぞー
そしてやるぞー
今日はやるぞー
明日もやるぞー
小学校のときとかに「皆勤賞」とる人いたけど、
今考えるとめちゃくちゃすごいよねwww
さて、今日は何を勉強しよーかなー
とりあえず宅建業法をマスターしたい
得意のググってみたら
「8種制限」
っていうジャンルがありました。
先日、35条と37条について勉強しました。
その派生っぽいです。
これはいけるwwww
ネタできたっwwwww
35条と37条については下記を参照！
↓
まず8種制限って何だ？
ハッシュセイゲン？
基本的に不動産の契約内容は自由に定めることができるみたいです。
ただ、
売主が宅建業者
買主が宅建業者以外
の場合にこの8種制限にかかるみたいです。
なぜかというと、買主は知識がないため、
悪い業者はそれをいいことに買主に不利な契約を結ぼうと企む場合もあります。
買主を守るためにこのような制限を設けているということです。
- クリーンぐオフ制度 ←今日はここ！
- 損害賠償額の予定等の制限
- 手付金等の制限
- 自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限
- 手付金等の保全処置
- 割賦販売特約の解除等の制限
- 所有権留保などの禁止
- 瑕疵担保責任の特約制限
そこで1からみていきます！
まず過去問！
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主となり、宅地建物取引業者でない買主との間で締結した宅地の売買契約について、買主が宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき、いわゆるクーリング・オフによる契約の解除をする場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 買主Ｂは自らの希望により勤務先で売買契約に関する説明を受けて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Ｂは、当該契約の締結の日から８日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
- 買主Ｃは喫茶店において買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて何も告げられずに契約を締結した。この場合、Ｃは、当該契約の締結をした日の10日後においては、契約の解除をすることができない。
- 買主Ｄはレストランにおいて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Ｄは、当該契約の締結をした日の５日後においては、書面を発しなくても契約の解除をすることができる。
- 買主Eはホテルのロビーにおいて買受けの申込みをし、その際にＡからクーリング・オフについて書面で告げられ、契約を締結した。この場合、Eは、当該宅地の代金の80%を支払っていたが、当該契約の締結の日から８日を経過するまでは、契約の解除をすることができる。
正解は4です！
はい、意味わかんないですねー
まずクーリングオフってなんだよって話ですよね
「クーリングオフ」
英語の直訳だと
「頭を冷やせ」という意味です
ちょっと覚えやすいかもwww
一度契約した後、「やっぱりやめておきます」と解除できる制度です。
※一定の要件有り
↓
クーリングオフができない場合を覚えるのが一番手取り早い！
＜場所＞
・宅建業者の事務所、継続的に業務を行える事務所
・土地に定着した案内所（モデルルーム等）、展示会場
※簡易的にすぐ片付けできる案内所はダメということ（テント張りの案内所等）
・買主から申し出た自宅や勤務先
＜期間＞
・書面で説明された日から8日を経過した以降
・買主が物件の全額を払いかつ引渡しを受けたとき
申し込みをどこで行ったかが大事！
たとえ契約した場所が事務所でも
申し込み場所が喫茶店などは解約できちゃう
買主が宅建業者の場合は説明不要！
必ず書面で説明！
書面で説明していないのに10日たったから解約できませんみたいなことを言われても全然大丈夫！解約できちゃう
買主が書面を発送したときから有効
8日目に書面を発行すればクーリングオフできちゃう
書面を発送しなければクーリングオフによる解除ができないです
クーリングオフに対しての損害賠償請求や違約金の請求はできません。
以下、さっきの過去問の解説
まず1から
1は自宅又は勤務先を「自ら指定した」場合、その場所は、「事務所等」として扱われます
買主Ｂが自ら指定して、勤務先で買受けの申込みをし、さらに契約を締結しています。そして、
したがって、Ｂは、「事務所等」で買受けの申込みと契約の締結を行ったことになります。この場合、クーリング・オフによる解除の対象になりません。
※そもそもクーリング・オフの対象にならないのですから、クーリング・オフについて告知をする必要はありません。また、クーリング・オフ期間について考える必要もありません。
2は「事務所等」に当たるかです
喫茶店は、「事務所等」に含まれません
「Ａからクーリング・オフについて説明なし」
というのですから「書面による告知日」が存在しません。
したがって、いつまで経ってもクーリング・オフ期間は進行しない！
契約の10日後であっても、クーリング・オフによる契約の解除をすることができます
3も同じで「事務所等」に当たるかです
レストランは、「事務所等」に含まれません
4は「事務所等」に当たるかと「期間」です
ホテルのロビーは、「事務所等」に含まれません
引渡しを受け、かつ、代金全額を支払ったとき
は、クーリング・オフによる解除は不可能となります
代金の80％は全額ではないないため解除🆗
クーリング・オフについて書面による告知を受けた日から起算して８日経過するまでは、契約の解除をすることができます。
まとめ
まあ、どこで解除できないかと
解除できない期間を覚えればいけそうやで
キリッwww
あと364日！
どうも！タッケンです。
いや～あと364日となりました。
なんと365日をきってしまいましたね。
あせるな～
とまぁこんな冗談はさておき、本日は３５条とは？について僕なりに勉強していきます。
まず過去問！
（平成10年ー問41）
宅建業者が建物の貸借の媒介を行う場合の宅建業法第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．当該建物について建築基準法に基づき容積率又は建蔽率に関する制限があるときは、その概要について説明しなければならない。
２．敷金の授受の定めがあるときは、当該建物の借賃の額のほか、敷金の額及び授受の目的についても説明しなければならない。
３．当該建物の貸借について、契約期間及び契約の更新に関する事項の定めがないときは、その旨説明しなければならない。
４．当該建物が、建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である場合で、同条第４項に規定する共用部分に関する規約の定め（その案を含む。）があるときは、その内容を説明しなければならない。
正解は３です。
てかね、毎回思うんだけど言葉が難しすぎて何を言ってるのかさっぱりわかりません！
まず、１についてですが、建物の売買では説明が必要になるが、貸借では不要
みたいです。
たしかに、建物借りるのにその建物の大きさとかは「見ればわかるでしょ」ってなるからわざわざ説明する必要はないよね～
2の貸借の額については説明不要みたいだけど、意味わかんないね。
何が必要で何が必要じゃないの？
ってなると思うからネットから拾った説明をあとで追記しよー
4は感覚的に「え？そうなの？」ってなったからあとで解説ｗｗｗ
＜３５条とは＞
宅建業者は物件を買う相手に、物件情報を説明しないといけないです。⇒重要事項の説明
この説明の際に交付する書面を35条書面といいます。
これは宅地建物取引士しかできない事です。
これをやらないと「宅建業者」が業務停止処分のとなります。
契約が成立する前に説明が必要！
どこで説明するかはとわれません。
どこでもオッケーなんだ～
へ～
相手が宅建業者の場合は交付だけでオッケー
説明いらないって業者は大変だよね！ｗｗｗ
リスクしかないじゃんｗｗｗ
まぁ不動産業のプロだからという判断になるからなんだろうけどね
宅建士証は取引関係者から請求があったときに提示すればよい。
しかし、、、
重要事項の説明の際には必ず掲示！
はい、ここテストにでるよ～
出さなかった人は指示処分＋10万円以下の過料
もうね、首からぶら下げとけばいいんでないの？
また35条書面を作成するのは「宅建業者」であって宅建士ではない、という点は注意が必要！
IT化が進み、直接会わなくてもスカイプなどを用いての重要事項の説明がオッケーになりました。
ただ、貸借のみです
定期建物賃貸借の事前説明もＩＴおっけー
以下、出題ポイントです。
・宅建士および重要事項説明を受けようとする者の双方が、書類や説明内容について十分に理解できる程度に映像を視認でき、音声を十分に聞き取れ、双方向でやり取りできる環境で実施されていること。これらの状況に支障が生じた場合、宅建士は直ちに説明を中断し、当該状況の解消後に説明を再開します。
・宅建士が記名押印した重要事項説明書および添付書類が、重要事項説明を受けようとする者にあらかじめ送付されていること。重要事項説明を受けようとする者が、重要事項説明書および添付書類を確認しながら説明を受けることができる状態にある必要があります。
・宅建士は宅建士証を提示し、重要事項説明を受けようとする者が画面上で視認できたことを確認していること。
＜説明必須＞
共通事項
１．契約解除に関する事項
２．損害賠償額の予定または違約金に関する事項
３．代金、交換差金、借賃以外に授受される金銭（手付金等）の額と目的
４．飲用水、電気、ガスの供給ならびに排水施設の整備状況
５．１年以内に建物状況調査（インスペクション）を実施しているか、実施している場合は結果の概要
売買・交換のみ
１．代金、交換差金に関する金銭貸借のあっせんが不成立時の措置
※「交換差金」＝交換の際に評価額の差額となる金銭
２．手付金等の保全措置の概要（売買のみ）
３．瑕疵担保責任の履行に関し保証保険契約等の措置を講ずるかどうか、講ずる場合はその措置の概要
４．住宅性能評価を受けた新築住宅であるときはその旨
５．石綿（アスベスト）の使用の有無の調査結果が記録されているならその内容
貸借のみ
１．契約期間および契約更新に関する事項
２．敷金その他契約終了時に精算される金銭に関する事項
３．台所、浴室、便所その他の当該建物設備の整備状況
４．私道に関する負担事項（建物貸借以外）
５．都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限に関する事項（建物貸借以外）
６．定期借地権を設定しようとするときはその旨（宅地貸借）
７．マンションの建替え等の円滑化に関する法律（建物貸借以外）
区分所有のみ
１．区分所有建物・敷地の管理が委託されている場合、委託を受けている者の氏名・住所
賃貸住宅管理業者登録規定の登録を受けている管理者に委託されている場合は当該管理者の登録番号
２．一棟の建物の敷地に関する権利の種類および内容
３．一棟の建物の計画的修繕積立金の規約（案）があるときはその内容および既に積み立てられている額
４．共用部分に関する規約（案）があるときはその内容
５．一部を特定の者のみに使用を許す旨の規約（案）があるときはその内容
６．耐震診断を受けている場合は、その内容（昭和56年6月1日以降に新築工事に着手された建物を除く）
７．建物の建築および維持保全状況に関する書類で、国土交通省令で定めるものの保存状況
８．専有部分の用途その他利用制限に関する規約（案）があるときはその内容
９．建物所有者が負担する通常の管理費用の額
10．建物所有者が負担する費用を特定の者のみ減免する旨の規約（案）があるときはその内容
10．一棟の建物の維持修繕の実施状況が記録されているときはその内容
マンションに関する説明は、「管理会社の名前・住所・登録番号」「専有部分の規約の定め」、この２つ以外は貸借で説明する必要がありません。
まとめ
３５条書面と３７条書面がごっちゃごっちゃにならないようにしよういうのが、得点アップにつながる差だと思います。
いやーやっぱり難しいなー
