あと309日！【権利関係⑧売主の担保責任】
どうも！
タッケンです！
本日は
「権利関係」
の
「売主の担保責任（抵当権付き、瑕疵担保責任）」
について、勉強します。
＜まずは過去問！＞
宅地建物取引業者ではないＡＢ間の売買契約における売主Ａの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１ Ｂは住宅建設用に土地を購入したが、都市計画法上の制約により当該土地に住宅を建築することができない場合には、そのことを知っていたＢは、Ａに対し土地売主の瑕疵担保責任を追及することができない。
２ Ａは、Ｃ所有の土地を自ら取得するとしてＢに売却したが、Ａの責に帰すべき事由によってＣから所有権を取得できず、Ｂに所有権を移転できない場合、他人物売買であることを知っていたＢはＡに対して損害賠償を請求できない。
３ Ｂが購入した土地の一部を第三者Ｄが所有していた場合、Ｂがそのことを知っていたとしても、ＢはＡに対して代金減額請求をすることができる。
４ Ｂが敷地賃借権付建物をＡから購入したところ、敷地の欠陥により擁壁に亀裂が生じて建物に危険が生じた場合、Ｂは敷地の欠陥を知らなかったとしても、Ａに対し建物売主の瑕疵担保責任を追及することはできない。
正解：2
ふぅ
＜解説＞
１：正しい⭕️
売主の瑕疵担保責任の「瑕疵」は、
通常は物理的な瑕疵を指します。
判例は、法律上の制限で住宅を建築できないような
「法律上の瑕疵」も「瑕疵」に含まれるとします。
瑕疵担保責任は、買主が善意の場合のみ
解除又は損害賠償の請求を
することができます。
悪意の買主は、
解除も損害賠償もすることができません。
２：誤り❌
他人物売買の場合、
買主は悪意であっても解除できます。
ただ、損害賠償を請求することはできません。
Ｂは悪意であるから、売主の担保責任の追及として
損害賠償は請求できません。
売主Ａは、自己の責に帰すべき事由によって
所有権の移転という債務を
履行することができないため、
債務不履行です。
買主Ｂは債務不履行責任の追及として
損害賠償請求をＡに対してすることができます。
３：正しい⭕️
一部他人物売買の悪意の買主は、
解除・損害賠償請求はできません。
ただ、代金減額請求はできます。
４：正しい⭕️
瑕疵担保責任は、
売買の目的物に瑕疵があった場合に
追及することができます。
売買の目的物は建物であり、
土地を売買の対象にしていません。
つまり、ＢはＡに対して
瑕疵担保責任を追及することはできません。
＜もっと詳しく＞
売主の担保責任とは
売物に問題があった場合の売主の責任
のことを言います。
欠陥のある物を買わされた買主は、
売主に文句が言えるということです。
『 全部他人物売買とは？ 』
売主の売った物が全部他人の物であった場合、
残金を持ち主に渡さないと
売り物を買主に渡せないわけで、
実際、渡せなければ
担保責任が生じるということです。
この場合、
・契約解除
・損害賠償請求
の２つを同時にすることも可能です。
『 一部他人物売買とは？ 』
売主の売った物が一部、他人のものであった場合、
その部分だけ引き渡しを受けなければ、
その分を減額請求できます。
※善意悪意関係なし
悪意の場合は、
契約時から1年以内に
行使できなければ消滅します。
『 数量不足・一部滅失とは？ 』
売主の売った物が契約内容より少なかった場合、
この場合善意であれば、
契約解除も
損害賠償請求も
代金減額請求も
全て可能です。
一方、悪意は
何も責任追及できません。
『 用益的権利による制限とは？ 』
売主の売った物に地上権、地役権、質権など
使用収益することを制限する権利がついていた場合、
制限がつきます。
『 担保的権利による制限とは？ 』
売主の売った物に抵当権など
権利実行により所有権を失ってしまう場合、
この場合、
善意でも悪意でも、
契約解除と損害賠償請求
はできます。
抵当権設定されている場合に
期限制限がないのは競売されると、
買主の手元には何も残らなくなるからです。
『 瑕疵担保責任とは？ 』
売主の売った物に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、
買主が善意の時のみ、
契約解除と損害賠償請求
ができます。
＜まとめ＞
・原則：悪意は責任追及できない
・例外：全部他人物は悪意でも契約解除はできる
・例外：抵当権は悪意でも契約解除、損害賠償請求はできる
・例外：代金減額請求は一部他人物売買の場合、数量不足で善意の場合のみ
・原則：責任追及できる期間は「知ってから１年」
・例外：全部他人物の場合、抵当権等の場合は
責任追及の期限はなし
・例外：一部他人物を悪意で購入した場合、
代金減額請求できるのは、
契約してから１年間以内
以上！
だす。
あと310日！【権利関係⑦契約の解除】
どうも！
タッケンです！
本日は
「権利関係」
の
「契約の解除」
について勉強したいと思います。
＜まずは過去問！＞
Ａを売主、Ｂを買主とする甲土地の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）が締結された場合の売主の担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１：Ｂが、甲土地がＣの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Ａが甲土地の所有権を取得してＢに移転することができないときは、ＢはＡに対して、損害賠償を請求することができない。
2：Ｂが、甲土地がＣの所有物であることを知りながら本件契約を締結した場合、Ａが甲土地の所有権を取得してＢに移転することができないときは、Ｂは、本件契約を解除することができる。
３：Ｂが、Ａ所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってＢが甲土地の所有権を失い損害を受けたとしても、ＢはＡに対して、損害賠償を請求することができない。
４：Ｂが、Ａ所有の甲土地が抵当権の目的となっていることを知りながら本件契約を締結した場合、当該抵当権の実行によってＢが甲土地の所有権を失ったときは、Ｂは、本件契約を解除することができる。
正解：3
ああーーあーーあーーあーあーあーあああ
くそおおおおおおおおおお
おおおお
おおおおおおおおお
おおおおおおお
おおおおおおお
＜解説＞
1：正しい⭕️
全部他人物売買の場合、
悪意の買主は、
売主に対して、
損害賠償を請求することができません。
悪意の買主は契約を解除できても、
損害賠償請求はできません。
対して買主が善意であった場合、
契約の解除もしくは
損害賠償請求をすることができます。
2：正しい⭕️
全部他人物売買の場合、
悪意の買主は、
契約を解除することができます。
たとえ他人の物だと知っていても、
買主はそれが手に入ると思って
契約しているという点で
買主は保護され、
解除が有効になります。
3：誤り❌
抵当権の実行によって所有権を失った、
悪意の買主は、
売主に対して、
損害賠償を請求することができます。
抵当権が設定された土地を
売買した後に抵当権が実行されたとき、
買主がその土地に抵当権を
設定されていることを知っていて
買った（悪意）場合でも、
買主は損害賠償請求をすることができます。
4：正しい⭕️
抵当権の実行によって所有権を失った、
悪意の買主は、
契約を解除することができます。
抵当権が設定された土地を
売買した後に抵当権が実行された場合、
買主は善意・悪意を問わず、
売主に対して契約の解除
または損害賠償請求をすることができます。
＜もっと詳しく＞
『 契約の解除とは？ 』
一度契約すると、
基本的にはその後に、
「やっぱり、買うのを（売るのを）やめた！」
というのはできません。
しかし、契約解除することができる場合もあります。
※下記３つ
法定解除とは？
法律により解除権が発生することを言います。
例えば、債務不履行が生じると、
債権者は債務不履行に基づいて解除することができます。
例えば、建物に隠れた瑕疵がある場合、
善意無過失の買主は瑕疵担保責任に基づいて、
契約解除を行うことができます。
約定解除とは？
当事者の契約で、
どのような場合に解除権が生じるかを
あらかじめ定めている場合に、
その定めによって生ずる解除権を言います。
例えば、住宅ローンを利用して
新築建物を購入する契約を締結する際に、
「ローン不成立の場合は売買契約を解除できる」
旨の特約をした場合、もしローン不成立になったら、
買主は契約解除ができます。
合意解除とは？
契約が継続している途中で、
当事者が協議して契約の解除を合意する場合をいいます。
例えば、契約期間２年として
建物賃貸借契約を締結した場合において、
１年後に貸主と借主の双方の話し合いによって、
契約途中に契約解除することができます。
債務不履行があった場合、
債権者は、債務者に対して、
損害の賠償を請求したり、
契約の解除をすることができます。
理屈上は、契約の解除によって契約がなくなると、
損害賠償請求権もつられて消滅しそうですが、
そうはなりません。
解除権の行使は、
損害賠償の請求を妨げないのです。
「取消し」と違い、「契約」の場面で適用されます。
「取消し」の規定は、単独の意思表示の場合でも
適用されます。また、「契約の解除」は、
債務不履行のように、
契約をした当初は問題がなく、
契約後に問題点が生じた場面が想定されますが、
「取消し」は意思表示をした当初から
問題点があった場面が想定されます。
契約または法律の規定
（債務不履行や売主の担保責任等）
により当事者の一方が解除権を有するときは、
その解除は、相手方に対する
意思表示によっておこないます。
※相手方の承諾は要りません
この解除の意思表示は、撤回することができません。
一方的な意思表示によって、
軽々しく「契約をなしにするのをなしにすること」
を認めてしまうと、
解除の相手方の地位が
あまりに不安定になってしまいます。
『 履行遅延・履行不能等による解除権 』
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、
相手方が相当の期間を定めて
履行の催告をし、
その期間内に履行がないときは、
相手方は契約の解除をすることができます。
このように、履行遅滞の場合は、原則として、
「○○日以内に履行してください」
という催告を経て、
契約の解除に至るわけですが、
これには履行のラストチャンスを
与えるという意味合いがあります。
もしかしたら、単純に債務者が失念しているだけ
かもしれませんし、
催告といういわば最後警告をすることによって、
債務者の気が変わることもあり得るということです。
なお、不相当な期間を定めた催告
（「１０分以内に持って来い」など）でも、
催告自体は有効であり、
客観的に相当な期間が経過すれば、
契約の解除をすることができます。
また、
「２週間以内に履行しなさい。さもないと解除します」
というように、
催告と解除の意思表示は同時にすることができ、
この場合、あらためて解除の意思表示をしなくても、
期間が経過すれば契約は解除されます。
契約の性質または当事者の意思表示により、
特定の日時または一定の期間内に
履行をしなければ契約をした目的を
達することができない場合において、
当事者の一方が履行をしないで
その時期を経過したときは、
相手方は履行の催告をすることなく、
直ちにその契約の解除をすることができます。
例えば、
夏祭り用のうちわや、
クリスマスケーキのような場合です。
（定期行為の履行遅滞による解除権）
必要な期日が過ぎて意味がなくなったもの
を渡されても困りますよね。
『 履行不能による解除権 』
履行が不能となったときは、
債権者は履行の催告なしに、
契約の解除をすることができます。
履行不能の場合は、履行ができなくなっており、
ラストチャンスを与えても意味がないからです。
『 履行の提供 』
例えば、不動産の売買契約において、
物の引渡しと代金の支払いが同じ日である場合、
契約の当事者はお互いに
「あなたが渡してくれなければ、私も渡さない」
と主張することができます。
（同時履行の抗弁）
この場合、正当な主張をしているわけですから、
お互いに履行遅滞にならず、
契約の解除をすることができません。
「履行の提供」をすれば、
相手方の同時履行の抗弁権が消滅します。
平たく言えば、
目的物を相手方の目の前まで持っていけば、
「あなたが渡すまでは、私も渡さない」
と主張されても、
「だから、いま目の前にあるじゃないですか」
と言い返すことができるのです。
『 契約解除の効果 』
当事者の一方がその解除権を行使したときは、
各当事者は、その相手方を
原状に復させる義務を負います。
※原状回復義務
解除があった場合、
お互いにすでに受け取ったものは
返さなければならないということです。
（なお、売買契約等の場合、
お互いの原状回復義務に、
同時履行の抗弁の規定が適用されます）
ただし、原状回復義務といえども、
第三者の権利を害することはできません。
例えば、不動産の売買契約において、
その後に契約が解除された場合、
第三者が登記を備えて深い利害関係に入っているときは、
その第三者の権利は保護されます。
第三者の善意・悪意は問いません。
あくまでも第三者の登記の有無で判断します。
なぜなら、この場合の善意・悪意の対象は、
「債務不履行があること」
あるいは
「債務不履行になるかもしれないということ」
ですが、それを知っていたとしても、
その時点では、その後に契約が実際に解除されるか
どうかは分からないからです。
なお、この原状回復義務については、
金銭（すでに受け取った売買代金等）を返還する場合、
その「受領の時」からの利息を付さなければなりません。
「解除の時」からではありません。
『 解除権の不可分性 』
当事者の一方が数人ある場合には、
契約の解除は、
「その全員から」（解除する側が複数）
または
「その全員に対して」（解除される側が複数）のみ、
することができます
この場合において、解除権が当事者のうちの
一人について消滅したときは、
他の者についても消滅します。
例えば、
売主A・Bが共有する土地を
買主C・Dが購入する契約をし、
買主側から解除する場合、
C・Dが共同して、
A・B双方に解除する旨を
伝える必要があります。
『 催告による解除権の消滅 』
解除権の行使について期間の定めがないときは、
いつ契約が解除されるか分からず、
解除の相手方の地位が
ずっと不安定なままなので、
相手方は解除権を有する者に対し、
相当の期間を定めて、
その期間内に解除をするかどうかを
確答すべき旨の催告をすることができます。
この場合において、
その期間内に解除の通知を受けないときは、
解除権は消滅します。
『 解除権者の行為等による解除権の消滅 』
解除権を有する者が
自己の行為もしくは過失によって
契約の目的物を著しく損傷し、
もしくは返還することができなくなったとき、
または加工もしくは改造によって
これを他の種類の物に変えたときは、
解除権は消滅します。
損傷した物や当初と違う物を返されても困りますよね。
『 時効による解除権の消滅 』
10年間です。
＜まとめ＞
・法定、約定、合意の解除の要件確認
・消滅時効期間は10年
・債務不履行は催告不要
・原状回復義務が必要
この辺で大丈夫でしょう！
だす。
あと311日！【権利関係⑥対抗問題】
どうも！
タッケンです！
本日は
「権利関係」
の
「対抗問題」
について勉強したいと思います。
＜まずは過去問！＞
Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 甲土地を何らの権原なく不法占有しているＣがいる場合、ＢがＣに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。
- Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Ａから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にＤ名義の登記ある建物を有するＤに対して、Ｂは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
- Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をＥに売却した場合、Ｅは、甲土地の所有権移転登記なくして、Ａに対して甲土地の所有権を主張することができる。
- Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したＦは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができる。
正解：1
よしよしよしよしよしよしよしよしよしよしよしよ
＜解説＞
1：誤り❌
Ｃは、甲土地を何らの権限なく
不法占有しています。
このような不法占拠者は、
「登記がないことを主張する正当な利益を有する者」
ということができず、
「第三者」に該当しません。
Ｂは、甲土地の所有権移転登記を備えなくても、
Ｃに対して所有権を主張し、
明渡しを請求することができます。
2：正しい⭕️
土地の譲受人Ｂが土地の賃借人Ｄに対して
所有権や賃貸人たる地位の取得を
対抗するためには、
甲土地の所有権移転登記を
備える必要があります。
3：正しい⭕️
甲土地の所有権は、
ＡからＢへ、
ＢからＥへと順次に移転しています。
したがって、ＥとＢ、ＥとＡの間には
対抗問題が発生していません。
対抗問題でないのであれば、
権利を主張するために所有権移転登記を
受ける必要はありません。
Ｅは、所有権移転登記がなくても、
Ａに対して、
甲土地の所有権を主張することができます。
4：正しい⭕️
①ＡからＢへの譲渡
②Ｂによる所有権移転登記
③甲土地に関するＦの取得時効が完成
時効により権利を取得したＦから見て、
Ｂは時効完成前の第三者です。
この場合、ＡからＢ、
ＢからＦと順次移転しています。
ＦとＢ、ＦとＡの間には
対抗問題が発生していません。
Ｆは、所有権移転登記がなくても、
Ａに対して、
甲土地の所有権を主張することができます。
＜もっと詳しく＞
『 対抗要件とは？ 』
「対抗」とは「主張する」、
「要件」とは「条件」を意味します。
したがって対抗要件とは、
「主張するための条件」と
言い換えることができます。
例えば、Aが家をBから買った場合、
所有権はAさんに移ります。
このとき、AとBは
当事者の関係になるので、
「対抗要件」なしで、
所有権の有無を主張できます。
ただ、BがAと同時にCにも
同じ家を売っていたとします。
※「二重譲渡」
このとき、AがCに
「家は自分が買った」
と主張するために条件があります。
家などの不動産物権変動の場合、
「登記」が必要となり、
先に登記を備えたものが勝ちます。
つまり、AやCは、
引渡と登記が無ければ自分の権利を
主張することはできません。
対抗要件を備えていないと、
当事者から第三者へ対抗することができません。
『 第三者とは？ 』
登記なくして対抗することができる第三者とは、
「当事者及びその包括承継人以外の者であって、
登記の欠缺（けんけつ＝不存在）を主張する
正統の利益を有する第三者」ではない者を言います。
『 無権利の名義人、及びその譲受人・転得者 』
たとえば、Aの家を買ったBは、
何の権利を有していなくとも、
この家の名義人となっているCや、
Cの登記名義を信頼して
Cから同じ家を買ったDに対して、
登記がなくとも所有権を
対抗することができます。
CやDは何の権利も持っていない以上
「登記の欠缺を主張する
正統の利益を有する第三者」
ではないからです。
『 不法行為者・不法占拠者 』
たとえば、Aの家を買ったBは、
所有権移転登記をしていなくても、
不法にこの家を滅失毀損したCや
不法に占拠するDに対して、
損害賠償を請求して家の明け渡しを
請求することができます。
『 転々と移転した場合 』
たとえば、AからB、
BからCへと
所有権が移転した場合、
登記名義はまだAにあるとします。
このときCはAに登記なくして
所有権の取得を主張することができます。
CにとってAは「第三者」に
該当しないからです。
BはAから所有権移転登記を得ていなくても、
Cに対して所有権の取得を対抗することができます。
BにとってCは「第三者」に該当しないからです。
Aは既に無権利者となっているので、
Cが登記を備えていないことを主張しても
意味を成さない主張となります。
また、CはBの権利に基づいて
権利を取得したので、
Bが登記を備えていないことを主張しても、
やはり意味を成さない主張となります。
『 詐欺または強迫 』
たとえば、
Aが家をBとCに二重に譲渡した場合、
CがBを詐欺や強迫によって
Bの登記の申請を妨げた場合、
BはCが所有権移転登記を
受けたかどうかに関わらず、
所有権の取得をCに対抗することができます。
このような場合、
BがCに対抗できないとするのは
不公平であり、
信義則に反するからです。
『 他人のために登記を申請する義務のある者 』
たとえば、
Aが家をB会社に売ったとします。
その所有権移転登記の前にさらに
BがB会社の代表者Cに家を売った場合、
B会社はCに対して、
登記なくして所有権を
対抗することができます。
CはB会社の代表者として
登記を申請する義務を負っていながら
それをせず、自らが家を購入し、
B会社が登記を備えていないことを
主張できるとするのは背信行為であり、
信義則に反するからです。
ただしB会社とCが
二重に譲渡を受けた場合でも、
Cが先に買い受けていたときは、
先に所有権移転を受けた者が
対抗することができます。
他人のために登記の申請をする
義務がある者とは、
会社の代表者の他、
未成年の子の法定代理人、
不在者の財産管理人、
遺言執行者等の法定代人の他、
委任による代理人
があります。
『 背信的悪意者 』
判例：
「単なる悪意者は、民法177条のいう
「第三者」に該当するので、
この者に対しては登記なくして
対抗できない」
としています。
他人が登記を備えていないことを
主張することが信義則に反するような者に
対してまで、登記が無ければ
その登記取得を対抗できない
とするのは適当とは言えません。
そこでこのような者は
「背信的悪意者」
として登記なくして
権利の取得を対抗できます。
＜まとめ＞
・動産の引渡があれば、第三者に対抗できる
・第三者とそうでない人の違い
・移転前と後の違い
を抑えればなんとか理解できてくるかもしれないです。
過去問解きまくれ
だす。
