あと309日！【権利関係⑧売主の担保責任】
どうも！
タッケンです！
本日は
「権利関係」
の
「売主の担保責任（抵当権付き、瑕疵担保責任）」
について、勉強します。
＜まずは過去問！＞
宅地建物取引業者ではないＡＢ間の売買契約における売主Ａの責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１ Ｂは住宅建設用に土地を購入したが、都市計画法上の制約により当該土地に住宅を建築することができない場合には、そのことを知っていたＢは、Ａに対し土地売主の瑕疵担保責任を追及することができない。
２ Ａは、Ｃ所有の土地を自ら取得するとしてＢに売却したが、Ａの責に帰すべき事由によってＣから所有権を取得できず、Ｂに所有権を移転できない場合、他人物売買であることを知っていたＢはＡに対して損害賠償を請求できない。
３ Ｂが購入した土地の一部を第三者Ｄが所有していた場合、Ｂがそのことを知っていたとしても、ＢはＡに対して代金減額請求をすることができる。
４ Ｂが敷地賃借権付建物をＡから購入したところ、敷地の欠陥により擁壁に亀裂が生じて建物に危険が生じた場合、Ｂは敷地の欠陥を知らなかったとしても、Ａに対し建物売主の瑕疵担保責任を追及することはできない。
正解：2
ふぅ
＜解説＞
１：正しい⭕️
売主の瑕疵担保責任の「瑕疵」は、
通常は物理的な瑕疵を指します。
判例は、法律上の制限で住宅を建築できないような
「法律上の瑕疵」も「瑕疵」に含まれるとします。
瑕疵担保責任は、買主が善意の場合のみ
解除又は損害賠償の請求を
することができます。
悪意の買主は、
解除も損害賠償もすることができません。
２：誤り❌
他人物売買の場合、
買主は悪意であっても解除できます。
ただ、損害賠償を請求することはできません。
Ｂは悪意であるから、売主の担保責任の追及として
損害賠償は請求できません。
売主Ａは、自己の責に帰すべき事由によって
所有権の移転という債務を
履行することができないため、
債務不履行です。
買主Ｂは債務不履行責任の追及として
損害賠償請求をＡに対してすることができます。
３：正しい⭕️
一部他人物売買の悪意の買主は、
解除・損害賠償請求はできません。
ただ、代金減額請求はできます。
４：正しい⭕️
瑕疵担保責任は、
売買の目的物に瑕疵があった場合に
追及することができます。
売買の目的物は建物であり、
土地を売買の対象にしていません。
つまり、ＢはＡに対して
瑕疵担保責任を追及することはできません。
＜もっと詳しく＞
売主の担保責任とは
売物に問題があった場合の売主の責任
のことを言います。
欠陥のある物を買わされた買主は、
売主に文句が言えるということです。
『 全部他人物売買とは？ 』
売主の売った物が全部他人の物であった場合、
残金を持ち主に渡さないと
売り物を買主に渡せないわけで、
実際、渡せなければ
担保責任が生じるということです。
この場合、
・契約解除
・損害賠償請求
の２つを同時にすることも可能です。
『 一部他人物売買とは？ 』
売主の売った物が一部、他人のものであった場合、
その部分だけ引き渡しを受けなければ、
その分を減額請求できます。
※善意悪意関係なし
悪意の場合は、
契約時から1年以内に
行使できなければ消滅します。
『 数量不足・一部滅失とは？ 』
売主の売った物が契約内容より少なかった場合、
この場合善意であれば、
契約解除も
損害賠償請求も
代金減額請求も
全て可能です。
一方、悪意は
何も責任追及できません。
『 用益的権利による制限とは？ 』
売主の売った物に地上権、地役権、質権など
使用収益することを制限する権利がついていた場合、
制限がつきます。
『 担保的権利による制限とは？ 』
売主の売った物に抵当権など
権利実行により所有権を失ってしまう場合、
この場合、
善意でも悪意でも、
契約解除と損害賠償請求
はできます。
抵当権設定されている場合に
期限制限がないのは競売されると、
買主の手元には何も残らなくなるからです。
『 瑕疵担保責任とは？ 』
売主の売った物に隠れた瑕疵（欠陥）があった場合、
買主が善意の時のみ、
契約解除と損害賠償請求
ができます。
＜まとめ＞
・原則：悪意は責任追及できない
・例外：全部他人物は悪意でも契約解除はできる
・例外：抵当権は悪意でも契約解除、損害賠償請求はできる
・例外：代金減額請求は一部他人物売買の場合、数量不足で善意の場合のみ
・原則：責任追及できる期間は「知ってから１年」
・例外：全部他人物の場合、抵当権等の場合は
責任追及の期限はなし
・例外：一部他人物を悪意で購入した場合、
代金減額請求できるのは、
契約してから１年間以内
以上！
だす。
