あと360日！②
どうも！
タッケンです！
8種制限についてやっていきます。
- クリーンぐオフ制度
- 損害賠償額の予定等の制限
- 手付金等の制限
- 自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限
- 手付金等の保全処置 ←今日はここ！
- 割賦販売特約の解除等の制限
- 所有権留保などの禁止
- 瑕疵担保責任の特約制限
今日は手付金等の保全処置について勉強したいと思います。
保全処置ってなに？
「しょち」じゃなくて「そち」ね
僕は間違えて呼んでましたwww
手付金等を返還してもらう措置のことです。
※物件の売買で手付金を払ったのに、業者が倒産した場合等につかえます！
宅建業者が手付金を受け取る前に、銀行や保証協会等と保証契約を結び、万が一の時に銀行等が保証してくれる体制をつくらなければなりません。
8種制限はあくまで売主が宅建業者、買主が業者以外の場合に適用される制限です！
まず過去問！
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢと建築工事完了前のマンション（代金3,000万円）の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。
- ア Ａが、Ｂから手付金600万円を受領する場合において、その手付金の保全措置を講じていないときは、Ｂは、この手付金の支払を拒否することができる。
- イ Ａが、保全措置を講じて、Ｂから手付金300万円を受領した場合、Ｂから媒介を依頼されていた宅地建物取引業者Ｃは、Ｂから媒介報酬を受領するに当たり、Ａと同様、あらかじめ保全措置を講じなければ媒介報酬を受領することができない。
- ウ Ａは、Ｂから手付金150万円を保全措置を講じないで受領し、その後引渡し前に、中間金350万円を受領する場合は、すでに受領した手付金と中間金の合計額500万円について保全措置を講じなければならない。
- エ Ａは、保全措置を講じないで、Ｂから手付金150万円を受領した場合、その後、建築工事が完了しＢに引き渡す前に中間金150万円を受領するときは、建物についてＢへの所有権移転の登記がなされるまで、保全措置を講じる必要がない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
正解は2です！
あああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああああ
ああああああああ
ああああああああああああああ
あ
あ
あ
あああ
まず保全措置は
建築工事完了前か後か
で受領できる金額の上限が違います。
前 → 代金の5%
後 → 代金の10%
かつどちらも1,000万以内
工事完了っていつからだよwww
↓
売買契約時において判断すべきであり、外観上の工事のみならず内装等の工事が完了しており、居住が可能である状態を指すもの
契約のときに住める状態のことですね〜
※買主に所有権移転登記がされた場合は除きます
では、さっきの過去問の解説です！
ア 正しい
完了前で5％→150万円
これを超える場合は保全措置が必要になります。
600万円は大幅に超えますね
売主が保全措置をしてくれいない→支払い拒否🆗
ちなみに手付金600万円は、代金（3,000万円）の20％（2割）ぴったりですね！
手付金の額の制限には違反しません。
※2割について書いてあります↓
イ 誤り
手付金等の保全措置を講じる義務を負うのは、
自ら売主となる宅建業者だけです。
契約を媒介する業者が、媒介報酬について保全措置を講ずる必要はありません。
ウ 正しい
手付金の150万円ぴったりはセーフ
この時点では、保全措置を講じる必要がありません。
中間金は、「手付金等」に含まれます。
最終的に物件代金の一部になるお金のことです！
中間金を受領する段階で、500万円になります。
手付金等の全額について保全措置を講じなければなりません。
エ 誤り
手付金は150万円ぴったりでセーフ
工事完了は契約の時点で判断します。
契約後に工事が完了したからといって、工事完了後の物件へと扱いが変更されるわけではありません。
したがって、保全措置が必要となる基準額は、代金の５％（150万円）のままです。
買主への所有権移転登記がされたときは不要
しかしこの問題ではまだ移転登記がなされていません。
したがって、保全措置を講じる必要があります。
まとめ
めちゃくちゃややこしい
けど、
覚えるしかないな！
あと360日！①
どうも！
タッケンです！
昨日は更新できませんでした。
すんません。
僕は最低な人間です。
さて、今日も8種制限について勉強したいと思います。
今日のテーマはこちら！
じゃじゃん
- クリーンぐオフ制度
- 損害賠償額の予定等の制限
- 手付金等の制限
- 自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限 ←今日はここ！
- 手付金等の保全処置
- 割賦販売特約の解除等の制限
- 所有権留保などの禁止
- 瑕疵担保責任の特約制限
名前がやたら長いですがひとつひとつみていきますかー
自己の所有に属さない（他人のものや未完成物件）
宅地建物の（そのまま。土地とか建物の不動産）
売買契約締結の制限（契約に関するルール）
という感じでしょうかwww
業者は人もの勝手に売っちゃダメですよ〜
という規制ですかね〜
民法上は他人物売買は認められるので、宅建業法では規制しようとういはたらきですね〜
知識のない一般人を守るためです。
グッジョブ
まずは過去問！
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、Ｂ所有の宅地（造成工事完了後）をＣに売却しようとしている。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
- Ｃが宅地建物取引業者である場合で、Ｂ所有の当該宅地はＢがＤから売買により取得したものであるが、ＢがＤにまだその売買代金を完済していないとき、Ａは、Ｃと売買契約を締結できる。
- Ｃが宅地建物取引業者でない場合で、ＡがＢから当該宅地を取得する契約の予約を締結しているときは、Ａが予約完結権を行使するまでの間であっても、Ａは、Ｃと売買契約を締結できる。
- Ｃが宅地建物取引業者である場合で、ＡがＢと「代替地の提供があれば、Ｂは、Ａに当該宅地を譲渡する」旨の契約を締結しているとき、Ａは、Ｃと売買契約を締結できる。
- Ｃが宅地建物取引業者でない場合で、ＡがＣから受け取る手付金について宅地建物取引業法第41条の２の規定による手付金等の保全措置を講じたときは、ＡＢ間の宅地の譲渡に関する契約の有無にかかわらず、Ａは、Ｃと売買契約を締結できる。
正解は4です！
なんでだああああああああああああああーーあーーあーーああーあーあーーあーーあーあーーああああああーあーーあーあーあー＾あーあーあーあーあーあーーあーーあーーあーーああああああああああーあーあーあーーあああああーあーあああーあーあ
今回のテーマについては例外を覚えた方が早そうだな〜
※例外下記参照
↓
①物件を取得する契約を締結している場合
売買予約のときは売買契約できる
停止条件付のときは，売買契約できない
②法令により、将来、業者が所有権を取得するのが明らかな場合
③未完成物件の売買で手付金の保全措置がある場合
※造成中における建物分譲がまったく行なえないことは実務上、非常に不便です。
そこで、宅地建物取引業法では未完成物件について
造成中・工事中であっても、
契約または予約締結は大丈夫！
8種制限は売主が宅建業者、買主が宅建業者以外の場合に規制されます
それを考えると一発で
1と3は正しいとわかりますねー
2 正しい
Ｂと宅建業者Ａとの間に、売買契約が締結されていれば、その土地を転売しても宅建業法に違反しない。そして、このＢＡ間の契約は「予約」段階であっても構わないです。
4 正しい
土地の造成工事完了前であれば、手付金等の保全措置を講ずることにより、ＡＣ間の契約締結が可能となります。
しかし造成工事完了後の場合は手付金等の保全措置を講じたとしても転売が可能になるわけではないです。
ちなみに・・・
これに違反すると「指示処分」or「業務停止処分」
＋
売買契約（予約含む）は有効な契約として扱われます。
泣き寝入りやんwww
いい内容の契約であればいいけどねwww
まとめ
すごくややこしいけど、まず買主が宅建業者かどうかを判断して、それに伴う例外を覚えてあてはめて間違ってるから正しいか覚えていくしかないやんwwww
つらっwww
あと361日！
どうも！
タッケンでぇす！
やばいなー
試験まであと361日やでー
ほんまにつらいなー
時間ないわー
ほんまに時間ないわー
さて今日も８種制限について！
- クリーンぐオフ制度
- 損害賠償額の予定等の制限
- 手付金等の制限 ←今日はここ！
- 自己の所有に属さない宅地建物の売買契約締結の制限
- 手付金等の保全処置
- 割賦販売特約の解除等の制限
- 所有権留保などの禁止
- 瑕疵担保責任の特約制限
今日は８種制限の中でもややこしいかなと個人的に思っている「手付金」についての話やで！
まず過去問！
宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約（所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする。）を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の２の規定に基づく手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
１．当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
２．当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
３．当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
４．当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
正解は１です
ふぅ
くそおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおおお
手付金とは？
売買契約締結の際に、買主から売主に交付される金銭
3種類ありまして
- 証約手付（しょうやくてつけ）
→契約が成立したことを約束するための手付
2. 違約手付（いやくてつ）
→買主が契約を履行しないとき、売主が没収できる手付
履行って？
※法律用語で「約束を果たす」的な意味です。
3. 解約手付
→相手方が契約の履行に着手するまでの間であれば、
①買主からは手付金を放棄して
②売主からは手付金の倍額を返還して、契約解除できる
例えば、手付金として５０万円預かった売主はまず５０万円を返して、さらに５０万円を渡すということです。
売主、買主どちらから手付解除を申し出ても負担する金額は同じにしましょうということですね。
手付について、解約手付である旨の特約をしなくても自動的に解約手付となります。
上記①、②以外で買主に不利な特約は無効となります。
代金の2/10（＝2割＝20％）を超える額の手付を受領してはいけません。
この数字は債務不履行の予定額と同じですね！
え？なにそれ？って人はこちらを参照↓
2/10を超える部分は買主に返還しないといけないです。
このルールに反する特約で買主に不利なものは無効となります。
万一、買主が「手付金等」を支払い、その後、物件の引渡し前に売主業者が倒産すると、物件の引渡しが受けられなくなるばかりではなく、支払った「手付金等」さえも戻らなくなる場合、手付金等が返還されるために保全措置というルールがあります。
宅建業者は保全措置を講じた後でなければ、宅建業者でない買主から手付金等を受領してはならない。
※引渡し後に受領する金銭は保全措置不要
例外
以下のいずれかに該当する場合、保全措置を講じなくても手付金等を受領できます。
- 買主が所有権移転登記を受けた場合
- 未完成物件：売買代金の5%以下かつ 1,000万円以下である場合
完成物件：売買代金の10%以下かつ1,000万円以下である場合
【注意点】
例えば、未完成、3,000万円の物件に対して「手付金」を100万円、「中間金」を200万円を受領する場合、代金の5％（＝150万円）を超えているので、中間金の受領前に手付金も合わせた300万円全額について、保全措置を講じなければならない。
保全措置の方法
保全措置の方法は、売買物件が「未完成物件」の場合と「完成物件」の場合とでは異なります。
| 未完成物件 | 完成物件 |
|---|---|
|
|
- 保証委託契約は銀行等の金融機関等と締結しなければならなず、宅建業者の代表者や民間人が保証人となっても保全措置を講じたことにはなりません。
- 保全措置とは、保証委託契約を称する書面（保証証書）や保険証券を買主に交付して行う
- 寄託契約とは、手付金等を保管してもらう契約
- 国土交通大臣が指定する指定保管機関とは、保証協会を指す。
と、いつことでさっきの過去問を振り返ってみますかー
１．当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3,000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引き渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
１・・・正しい
「完成物件」では、代金の10％を超える手付金等を受領する場合に保全措置が必要です。
代金が3000万円なので、10％は300万円です。
したがって手付金200万円を受領するために保全措置は不要ですが、中間300万円を受領する場合、「手付金200万円と中間金300万円」の合計５００万円について保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない」という記述は正しい！
２．当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
２・・・誤り
「住宅が建築工事の完了前」なので「未完成物件」
代金の5％を超える手付金等を受領する場合に保全措置が必要です。
代金が2500万円なので5％は125万円です。手付金150万円を受領する場合、受領前に、手付金150万円の保全措置を講じる必要があります。
したがって「保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる」というのは誤りです。
３．当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
３・・・誤り
「住宅が建築工事の完了前」なので「未完成物件」です。
未完成物件における保全措置の方法は①銀行等との保証委託契約、もしくは、②保険事業者との保証保険契約のどちらか一方です。
「指定保管機関と手付金等寄託契約」は完成物件における保全措置の方法です。
したがって、誤りです。
４．当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。
４・・・誤り
「建築工事の完了までの間を保証期間」が誤りです。
そもそも手付金等の保全措置は、「手付金、中間金など代金に充当されるもので、契約締結から物件引渡しまでに買主が支払う金銭」です。
そのため、保証期間は最低限「引き渡し」まで必要です。
したがって、本肢は誤り
まとめ
しっかりと完成物件と未完成物件の違いについて整理する
これが大事～ｗｗｗｗｗ
ほーんｗ
やる気ないなーｗｗｗこいつｗｗｗ
