あと347日！② 営業保証金について
どうも！
タッケンです！
更新できなかった分が今日で終わり、やっと昨日の僕に勝ち、今日の僕と対等になりました。
また、がんばって勉強していきたいと思います。
本日は「営業保証金」について勉強したいと思います。
まずは、過去問！
営業保証金を供託している宅地建物取引業者Ａと宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）の社員である宅地建物取引業者Ｂに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 新たに事務所を設置する場合、Ａは、主たる事務所の最寄りの供託所に供託すべき営業保証金に、Ｂは、保証協会に納付すべき弁済業務保証金分担金に、それぞれ金銭又は有価証券をもって充てることができる。
- 一部の事務所を廃止した場合において、営業保証金又は弁済業務保証金を取り戻すときは、Ａ、Ｂはそれぞれ還付を請求する権利を有する者に対して６か月以内に申し出るべき旨を官報に公告しなければならない。
- ＡとＢが、それぞれ主たる事務所の他に３か所の従たる事務所を有している場合、Ａは営業保証金として2,500万円の供託を、Ｂは弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしなければならない。
- 宅地建物取引業に関する取引により生じた債権を有する者は、Ａに関する債権にあってはＡが供託した営業保証金についてその額を上限として弁済を受ける権利を有し、Ｂに関する債権にあってはＢが納付した弁済業務保証金分担金についてその額を上限として弁済を受ける権利を有する。
正解は3！
ふぅ
＜解説＞
1 誤り
業者が開業後、新たに事務所を設置した場合、
その事務所についても営業保証金（事務所ごとに500万円）を供託する必要があります。
営業保証金を供託する先は、主たる事務所の最寄りの供託所です。
この供託は金銭だけでなく一定の有価証券（国債証券、地方債証券など）で行うこともできます
・保証協会に加入している場合
保証協会の社員である宅建業者が新たに事務所を設置したときは、
その日から２週間以内に、弁済業務保証金分担金を保証協会に納付しなければなりません。
保証金とは違うのでごちゃごちゃにならないように！
納付は必ず金銭で行う必要があり、有価証券で納めることはできません。
2 誤り
一部のの事務所を廃止した場合
営業保証金を取り戻すためには、還付請求権者に対して６か月以内に申し出るべき旨を公告する必要があります。
誰か被害を被っている人がいる場合に、業者にすぐそのお金を返したら保証できなくなってしまうので、一定期間をもうけて申し出人がいないか確認するためです。
※例外
①主たる事務所の移転（2重供託からの取戻し）
②発生から10年経過
③保証協会に加入時
保証協会の社員の場合、一部の事務所を廃止したことにより保証協会から弁済業務保証金分担金の返還を受ける場合には、保証協会は公告をする必要がありません。
- 一部事務所の廃止→公告は不要
- 社員の地位を喪失→公告が必要
※公告の必要があるのは、「社員の地位を失ったとき」です。
また、公告が必要な場合でもそれを行うのは保証協会であって社員ではありません。
3 正しい
営業保証金は、
主たる事務所につき1,000万円
従たる事務所１か所につき500万円
主たる事務所につき1,000万、従たる事務所につき500万×３＝1,500万、合計2,500万円の供託が必要になります。
弁済業務保証金分担金は、
主たる事務所につき60万円
従たる事務所１か所につき30万円
主たる事務所につき60万、従たる事務所につき30万×３＝90、だから、合計150万円の納付が必要である。
4 誤り
還付請求権者が弁済を受けることができる額の上限は、供託した営業保証金の額です。
還付請求権者は、Ｂが社員でないとしたならば供託すべき営業保証金の額に相当する額の範囲内において、弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有します。
「弁済業務保証金分担金」の額に限定されるわけではありません。
＜もっと詳しく＞
供託所の意味は
宅建の取引において業者の過失などで高額の損失を被った場合、
被害を受けた方はそれを補償してもらわないといけません。
もし、過失があった宅建業者がお金を払う資金がないと被害者が困りますよね。
そのために宅建業者が業務を開始する前に供託所というところにお金などを預け、
万一のときは、被害を被った一般消費は供託所は被害額を請求することができます。
金銭の評価↓
金銭または一定の有価証券
金銭・国債：評価額の１００%
地方債・政府保証債：評価額の９０% ← ここだけ覚えて
国土交通省で定める有価証券：評価額の８０%
免許の日から３ヶ月以内に宅建業者より供託した旨の届出がない場合、
免許権者は届出をすべき旨の催告をしなければなりません。
催告から１ヶ月以内に再び宅建業者より供託した旨の届出がない場合、
免許権者は免許を取り消すことができます。
催告は義務
免許の取消しは任意です。
廃業等で営業保証金を取り戻す場合、
６ヶ月以上の期間を定めて、業務を終了する旨の公告しなければなりません。
事務所所移転により、
最寄りの供託所が変更する場合、
営業保証金の保管替えをしなければなりません。
金銭のみで供託していた場合従前の供託所に対して、
移転後の主たる事務所の最寄りの供託所への保管替えを請求します。
上記以外の場合、移転後の主たる事務所の最寄りの供託所に新たに供託しなおさなければなりません。
つまり、２か所に供託している状態で、移転前の供託所から取り戻すことになります。（公告不要）
営業保証金の還付
還付とは、宅建取引により損害受けたものが宅建業者が供託している営業保証金から弁済を受けることを言います。
① 被害者が供託所から還付を受ける
↓
② 供託所が免許権者（知事もしくは国土交通大臣）に通知
↓
③ 免許権者が宅建業者に不足額を供託するよう通知
↓
④ 通知を受けてから２週間以内に供託した旨の書類を免許権者に届出
還付を受けられる額
還付額は
「営業保証金の範囲内」に限られます。
例えば、債権額が2,000万円だとしても、営業保証金の額が1,500万円ならば、残りの500万 円は営業保証金からは還付されず、宅建業者の他の財産を探すことになります。
還付を受けられる者
還付できるものは宅建取引によって損害を被ったもの限定です。
広告業者への広告料の支払いや内装業者のリフォーム費用、給料未払いなどは
含まれません。
宅建業者は還付請求できない ＝ 宅建業者が宅建業の取引により損害を受けても、還付請求することができなくなりました。
業者同士は 自己責任ということですねー
供託金の不足した場合
営業保証金が還付され、供託すべき営業保証金額に不足が生じた場合、宅建業者は還付 した額に相当する営業保証金を不足の通知があった日から２週間以内に供託しなければなりません。
この期限を過ぎても供託しない宅建業者は、業務停止処分を受けることがあります。
供託所等の説明
営業保証金を供託している宅建業者は、営業保証金を供託した「供託所及びその所在地」を、取引相手に対して、契約が成立するまでの間に説明しなければならない。
ただし、取引相手が宅建業者の場合は説明を省略できます！
＜まとめ＞
営業保証金については、まず保証協会に加入しているのかしていないのかを見極めるとやりやすいですね。その中で、どっちの場合はどういう条件かを抑えれば大丈夫です。
僕ははずしましたけどwwwwww
